Как мы работаем?
  • 1 Оставьте вопрос или позвоните нам.
  • 2 Мы перезвоним и бесплатно расскажем как решить проблему.
  • 3 При необходимости изучим документы и начнем работу над Вашим делом.
  • 4 Предоставим полное юридическое сопровождение и выиграем дело!

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Укажите ваши контакты, для того чтоб мы могли с вами связаться.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.
Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.

Комментарий к ст 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250]
1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.——————————— Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены. ( Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.——————————— Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.——————————— Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.5. Важное значение при применении норм настоящей статьи имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм».6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. ст. 460 — 462 ГК РФ.Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника .——————————— Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире . В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК ). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см. комментарий к ст. 247 ГК).——————————— См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68. При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).9. В п. 1 комментируемой статьи при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК).Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.10. Положение п. 2 комментируемой статьи об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений. Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. (
Комментарий к статье 250

Консультации юриста к комментариям ст. 250 ГК РФ

Задать вопрос:

Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон:
(можно сотовый)
Ваш вопрос

  • Маргарита Кузьмина
    Имею ли я преимущество в торгах перед другим притиндентом, при купле земельного участка смежный с моим участком. Притиндент не проживает в данном населенном пункте. Спасибо,
    • Ответ на вопрос дан по телефону
  • приватиз.долевая-имеют ли право без согласия всех что-то делать с жильем, сдавать/продавать? какие статьи?. а какие статьи в жилищном кодексе это регулируют? ) или это в других нормативных актах прописано?
    • Это написано в Гражданском кодексе. что распоряжение долевой собственностью - по соглашению всех собственников долей
  • Договор дарения земельного участка. Действующие лица: бабушка, дедушка, мать и внучка (я). Земельный участок 8 соток с домом посередине. Бабушка приватизировала участок на себя, дом не оформляла. Затем ее дочь (моя мать) подала заявление о праве на наследство. Дед написал на меня доверенность, чтобы я занялась его наследством. Затем я по доверенности подала заявление о праве на наследство. Поскольку правоуст. документа на дом нет - решили оформлять только землю (тем более что дом старый, собираемся его сносить). В общем, собрав все документы я поехала в регпалату, где через месяц мне выдали св-во о госрегистрации на имя деда (долевая собственность в праве 1/2). Так вот дед решил подарить свою 1/2 мне (внучке). Мы уже составили договор дарения в простой письменной форме и я собираюсь с ним ехать в регпалату, чтоб зарегистрировать этот договор дарения, чтоб потом получить св-во о госрегистрации на мое имя. Так вот вопрос - нужно ли письменное нотариально заверенное согласие матери на то, что дед дарит мне свою долю в праве 1/2?
    • Ответ юриста:
      При дарении правила ст. 250 Гражданского кодекса РФ не применяются. Отказ от права преимущественной покупки вашей матушки был бы нужен в случае продажи доли дедом, у Вас - дарение. Кстати, при подаче документов в Рег. службе должны присутствовать обе стороны, либо их представители на основании нотариально удостоверенной доверенности. Одного Вашего присутствия - одаряемой - недостаточно.
  • Что такое преимущественное право?. После смерти матери я получил 1/3 долю на квартиру сестра получила 1/6 долю. Я проживал вместе с матерью. Сестра жила отдельно. Какое преимущественное право я имею, на квартиру. Какой срок преимущественного права?
    • Ответ юриста:
      В случае продажи сестрой своей доли, Вы имете преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
  • Как поделить дом, если 1 собственник не хочет его продавать?
    • Ответ юриста:
      Ну для начала определитесь, что вы хотите. Поделить дом или продать? Насколько я поняла собственников несколько. Вы являясь собственником можете потребовать через суд выделения доли в натуре. После этого необходимо следующее, в случае если другой собственник продолжает противится продаже. Отправляете ему по почте письмо с предлагаемой ценой вашей доли, так как он имеет право преимущественной покупки. Учтите, что если в дальнейшем будете продавать кому либо другому - цена должна быть не ниже указанной (иначе сделку можно оспорить) . Ждете ответа или отсутствие такового. Если ответа нет или 2 собственник отказывается от сделки, можете с чистой совестью искать покупателя на свою долю. Подробнее Гражданский кодекс ст. 250
  • Что означает получить в наследство 2х ком кв. в равных долях?Это что два свидетельства на 1 квартиру? И как дальше???. И как же я смогу продать свою часть, если этого не захочет второй владелец???
    • Будет два свидетельства о праве собственности - у каждого наследника. Продажа доли осуществляется с учётом требований ст. 250 Гражданского кодекса РФ (это по поводу как продать свою часть).
  • Артур Мордачев
    Нужны ли отказы от преимущественного права от соседей при продаже комнаты если в документах указано Квартира: 73комната3
    • Вы должны направить им предложение о покупке доли в квартире. И если в течении 1 месяца они не дадут ответ или откажутся покупать, то Вы имеете право продать ее третьим лицам. Ждать отказа как такового нет необходимости.
  • Наталья Никитина
    Куда девать подтверждение что вторая собственница квартиры получила извещение о преимущественном праве покупки?
    • Ответ юриста:
      Никуда не девать, представить в регистрационную палату (Управление Росреестра), и если в течение месяца совладелец не изъявит желание купить вашу часть квартиры, или не даст письменное согласие на продажу, то договор зарегистрируют, поскольку ее право на преимущественную покупку будет соблюдено.
  • Сергей Петричкович
    Нужно ли согласие его жены или её родственников?. Квартира приватизирована: Муж 1/2,жена1/2, Муж (мой дядя) хочет продать свою долю мне - его племяннику. Нужно ли согласие его жены или её родственников? (она инвалид после инсульта)
    • Ответ юриста:
      Не нужно. Приватизация - это безвозмездная передача недвижимости, так что не является совместно нажитым имуществом супругов. Доля дяди принадлежит только ему, следовательно никакого согласия не требуется. Но у жены есть преимущественное право покупки его доли . Процедуру вам уже описали.
  • Анастасия Смирнова
    Можно ли помешать совладельцу продать свою часть квартиры?. Мать с отцом разведены. При Союзе нашей семье дали двухкомнатную квартиру. После развода отец в квартире, можно сказать, не живет уже лет десять. Так, появляется раз-два в год. Нам с матерью принадлежит две трети площади квартиры. Отец владеет лишь частью одной комнаты, т. к. её площадь больше одной трети. Выяснилось, что он собирается то ли продать, то ли сдавать свою часть невесть кому. Подскажите пожалуйста, можно ли как-нибудь препятствовать этим действиям?
    • Препятствовать можно, так как на проживание третьих лиц требуется согласие ВСЕХ собственников, в ином случае вы их можете выселить через суд. А вот продать помешать вы не можете, только воспользоваться правом преимущественной покупки вправе.
  • Илья Малышко
    Как правильно составить извещение о преимущественном праве на покупку комнаты в коммунальной квартире?
    • Ответ юриста:
      Уведомление о продажи доли стороннему покупателю направляется заказным письмом с почтовым уведомлением первоочередному приобретателю (содольщику). Через месяц можно заключать договор купли-продажи, предоставив текст письма с приложенным почтовым уведомлением. В письме указывайте размер продаваемой доли, основание возникновения права и несогласие на отсрочку, рассрочку платежа и снижение цены. Продать долю можно за цену, не ниже, указанной в уведомлении.