Как мы работаем?
  • 1 Оставьте вопрос или позвоните нам.
  • 2 Мы перезвоним и бесплатно расскажем как решить проблему.
  • 3 При необходимости изучим документы и начнем работу над Вашим делом.
  • 4 Предоставим полное юридическое сопровождение и выиграем дело!

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Укажите ваши контакты, для того чтоб мы могли с вами связаться.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.
Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.

Комментарий к ст 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 621]
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.——————————— Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики . ( ——————————— Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .——————————— См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .——————————— См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .——————————— Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .——————————— Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .——————————— На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .——————————— Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009. Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006. (
Комментарий к статье 621

Консультации юриста к комментариям ст. 621 ГК РФ

Задать вопрос:

Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон:
(можно сотовый)
Ваш вопрос

  • Подскажите. Нужно ли расторгать договор аренды, если по условиям договора, он закончил свой срок и договором не предусмотрена пролонгация?
    • чё те подсказать?
  • Подскажите правомерны ли действия КУМИ. у нас изымают участок потому что он якобы не используется по назначению более 3 лет. 13 апреля выезжала вроде комиссия и не обнаружила на участке нечего. Хотя в 2008 г. мы сделали фундамент под дом. В 2009 году приобрели стройматериалы, а в этом году хотели продолжить строитетельство.(чеки , договора ,акт приема-передачи все есть.) Вообщего первоначальный договор аренды был заключен 12.12.2005 г., разрешение на строительство получили 12.12.2006 г. Они отказывают продлить договор аренды цитирую :Срок договора определен с 23.12.2008 по 23.11.2009. В соответствии с ст 621 ГК если арендатор продолж-ет пользоваться имуще-вом после истечения срока при отсутствии возражений договор счит-ся продленным.13.04 2010 отделом КУМИ проведена проверка,установлено не целевое использование учаска более 3 лет.Следовательно , договор прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока." Вообще с актом обследования нас не ознакомили проверку целевого использования провели без нашего присутствия , в период когда стояли 2-х метровые сугробы , на их фотографиях видны лиш кончики опалубки, хотя когда я писала заявление на продление я указывала , что на участке есть фундамент, и мы готовы расчистить его если понадобится , но заявление они кудато затеряли. Ни каких уведомлений о изьятии мы не подписывали , и не получали . Лишь получили претензию о не возврате земеьного участка по акту- передаче, причем притензию получили заказным письмом без уведомления о вручении. Председатель КУМИ ничего слушать нехочет, хотя принесла панорамную съемку фундамента с привязкой к месности.Что делать дальше, в суд немогу обратиться так как нет основания , потому что нет ни уведомления ни требования из КУМИ об изъятии и возврате участка. Все документы об изъятии у них , копии мы получим приблизительно через месяц.
    • Ответ юриста:
      Сначала разберись с датами: "с 23.12.2008 по 23.11.2009", где ошибка? Готовься к суду. Начни с начала - делаешь письменный запрос в КУМИ с уведомлением и описью вложения, копию себе в котором требуешь для обжалования в судебном порядке от них обоснования их действий. Основания для твоего обращения закон от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ.
  • Какие документы нужно подавать на регистрацию незавершенки (магазин)?. Подскажите, пожалуйста, какие документы нужно подавать в УФРС на регистрацию незавершенного строительством магазина? В каком законе это посмотреть?Есть разрешение на строительство, кадастровый паспорт магазина, договор аренды земельного участка с правом постройки магазина. Кстати, с договором проблема - он заключен на 3 года с местной администрацией, срок 2 года назад истек, в администрации по запросу его не продлевают - шлют только письма с ответом: "договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор после истечения срока действия договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендатора (621 ГК)". Что делать? С этим в регпалате магазин не зарегистрируют?
    • Попробовать сходить в минземимущество и заключить договор с ними, насколько я понимаю земля напрямую не принадлежит администрации принадлежит государству.
  • Борис Чохов
    При найме автотранспортного средства (УАЗ - для перевозки небольших грузов на недалекие расстояния; и легкового авто - д
    • Ответ юриста:
      Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются. Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
  • Василий Мосичев
    Договор аренды квартиры заканчивается 26 ноября, а владелец на вопрос когда Вы появитесь у нас в ответ "После 26.11" .. Пункта в договоре автоматической пролонгации на следующий год нет. Если владелиц появится 27.11 к примеру, может ли он нас выселить? В договоре есть пункты о предупреждении каждой из сторон о расторжении договора за месяц ( но я так понимаю, в случае досрочного расторжени). А ТУТ СИТУАЦИЯ, ЧТО ОН ВООБЩЕ ЗАКОНЧИТСЯ НА ТОТ МОМЕНТ!
    • Ответ юриста:
      Гражданский Кодекс предусматривает, регистрацию договоров аренды недвижимости заключаемых более чем на год, по-этому его заключают обычно на 11 месяцев, с последующей пролонгацией.ГК РФСтатья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.....2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). ....
  • Антон Новрузов
    Хотела бы попросить совета в таком вопросе: Сняла квартиру через агентство в Москве. Договор заключен непосредственн. Хотела бы попросить совета в таком вопросе: Сняла квартиру через агентство в Москве. Договор заключен непосредственно с хозяйкой квартиры на 1 год. В нем есть пункт, что Арендодатель не имеет права расторгнуть договор в течение этого срока, кроме как в условиях форс-мажора (они в договоре не прописаны) . Квартиру она продала и выселяет меня сейчас. Ответственности за нурушение договора со стороны Арендодателя в договоре тоже нет =( Хотела бы получить совет как мне поступить в этом случае и куда можно обратиться? Я так понимаю, что продажа квартиры к обстоятельствам неприодолимой силы не относятся. Хочу потребовать от нее неустойку и компенсацию морального ущерба. Реально?
    • Дима, я боюсь, что договор недействителен - в кадастровой службе он не регился. В суд надо однозначно. Я б еще и риелторов притянула
  • Артур Сергиев
    Есть ли возможность приватизировать землю? Если нет, как продлить аренду?. Сейчас, данный участок земли в аренде до 2005года. Арендатор общество с ограниченной ответственностью. Земли для сельскохозяйственного производства. Арендодатель - администрация местного поселения. Приветствуются ответы только со ссылками на законы. Ради баллов прошу не отвечать.
    • Ответ юриста:
      Учитывая то, что речь идёт о земельном участке сельскохозяйственного назначения, к данным правоотношениям применяются положения Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон) . В соответствии с абзацем первым пункта 4 ст. 1 Закона приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Законом, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (вступил в силу с момента его официального опубликования - с 10.07.2003) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004 должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации. Согласно абзацу первому и абзацу второму пункт 4 ст. 10 Закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. А с 01.07.2011 настоящий абзац будет дополнен предложением следующего содержания: "Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения) , по государственному мониторингу таких земель. ". При этом следует учесть также то, что в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона (п. 4 ст. 9 Закона) . В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона) . Однако действие Закона не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (п. 1 ст. 1 Закона) . Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
  • Евдокия Максимова
    Возможно ли найти управу на наймодателя жилого помещения?. Уже второй раз попадаю через риэлторов на не честных, не порядочных наймодателей жилого помещения. Претерпеваю постоянное повышение оплаты за аренду квартиры (однокомнатные кваритры в обоих случаях). При сделках по аренде квартиры риелторы снимают полную стоимость квартиры, в итоге они же еще и помогают выжать из меня повышенную плату. Хозяева говорят что риелторы на их стороне. Договор истек по превой цене, новый договор они не хотят подписывать, только сроком на месяц, объясняя последующим повышением платы, что меня в свою очередь не устраивает. Что же можно сделать с недобросовестными наймодателями?
    • Ответ юриста:
      Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.