Как мы работаем?
  • 1 Оставьте вопрос или позвоните нам.
  • 2 Мы перезвоним и бесплатно расскажем как решить проблему.
  • 3 При необходимости изучим документы и начнем работу над Вашим делом.
  • 4 Предоставим полное юридическое сопровождение и выиграем дело!

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Укажите ваши контакты, для того чтоб мы могли с вами связаться.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.
Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.

Комментарий к ст 35 Земельного кодекса РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

[Земельный кодекс (ЗК РФ)] [Глава V] [Статья 35]
1. Термин "право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника", используемый в п. 1 комментируемой статьи, означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка - отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости - пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право. Право пожизненного наследуемого владения в силу самой природы этого права может перейти только гражданину - приобретателю недвижимости. В Постановлении N 11 Пленум ВАС РФ указал, что в силу норм п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.При применении комментируемой статьи возникает вопрос о моменте возникновения права на использование соответствующей части земельного участка при смене собственника недвижимости. В п. 1 ст. 552 ГК закреплено, что право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на строение, сооружение. Иначе говоря, в ГК прямо указан момент возникновения права пользования земельным участком - это момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи.Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК). Порядок пользования земельным участком в контексте абз. 2 п. 1 комментируемой статьи означает порядок осуществления и объем прав и обязанностей в отношении земельного участка всех приобретателей недвижимости. Определение при переходе права собственности на объект недвижимости права пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на недвижимость традиционно для российского законодательства (см. ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).2. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, - площади под застройкой и из земельного участка, необходимого для их использования - обслуживающего земельного участка. Если размер площади застройки определить достаточно легко, то размер обслуживающего участка установить не всегда просто. Определение размера части земельного участка возможно только индивидуально в каждом конкретном случае с учетом различных обстоятельств. Критерии определения предельных размеров обслуживающего участка могут быть установлены в правилах землепользования и застройки, в землеустроительной, градостроительной, проектной документации.Размер обслуживающего земельного участка зависит прежде всего от целевого назначения земельного участка и характера, вида здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке. Единственное правило, которое применимо ко всем случаям: размер площади застройки и обслуживающего земельного участка не может быть более размера земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику здания, строения, сооружения (также см. Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2007 по делу N А14-24785/2005/982/13). Это утверждение естественно следует из правила о том, что никто не может передать больше прав, чем имеет он сам. Бывают случаи, когда земельный участок, на котором находится объект недвижимости, значителен по площади и не полностью занят этим объектом. В такой ситуации возможно выделение части земельного участка, право на которую перейдет к приобретателю объекта недвижимости при условии, что такой земельный участок является делимым.3. Цели реализации в законодательстве положения "собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости" служит норма п. 3 комментируемой статьи. Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (см. комментарий к п. 1 ст. 36 ЗК).Правила о преимущественном праве покупки или аренды заключаются в том, что собственник земельного участка, желающий продать его или сдать в аренду, обязан сначала предложить его купить или арендовать собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном земельном участке. Такое предложение (извещение) должно быть сделано письменно с указанием цены (арендной платы) и всех других условий, на которых собственник земельного участка продает его или сдает в аренду. Если собственник здания, строения, сооружения откажется от приобретения или заключения договора аренды или не приобретет (не арендует) земельный участок в течение месяца со дня извещения, собственник земельного участка вправе продать или передать в аренду земельный участок любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки собственник здания, строения, сооружения имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора.4. При сравнении п. п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 комментируемой статьи).Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок целиком, даже если он намного превышает размер площади застройки и обслуживающего участка. Это положение, конечно же, не исключает право собственника до совершения сделки по отчуждению здания, строения, сооружения разделить принадлежащий ему земельный участок на несколько участков. При образовании нескольких участков и постановке их на кадастровый учет собственник может осуществить отчуждение только части земельного участка, непосредственно обслуживающего отчуждаемое здание, строение, сооружение.Исходя из буквального толкования комментируемого пункта в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в ЗК). Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 определил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).5. Норма п. 5 комментируемой статьи устанавливает одно из исключений из национального режима иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (см. комментарий к п. 3 ст. 5). Данное положение было предметом рассмотрения КС РФ, который признал его соответствующим Конституции (Постановление от 23.04.2004 N 8-П "По делу о порядке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы").КС РФ отметил, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Конституции). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей ЗК ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования.Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, не установлен.
Комментарий к статье 35

Консультации юриста к комментариям ст. 35 Земельного кодекса

Задать вопрос:

Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон:
(можно сотовый)
Ваш вопрос

  • Выделение доли из ООО с переоформлением права собственности. Здравствуйте.Интересует следующий моментЕсть ООО, в нем несколько участников.Один из участников выходит из ООО, путем "заявления об исключении из состава учредетилей".Этому же участнику ооо, при выходе из ООО, выделяется один из объектов недвижимости, собственностиВопрос. как будет выглядеть процедура переофомления свидетельства на право собсвтенности, которое было выдано на ООО, а теперь-------это свидетельство нужно переоформить на выходящего из учредетилей участника?Имеется ввиду, как этому участнику переоформить на себя право собсвтенности на эту недвижимость?Желательно в подробностях опишите эту процедуру.Заранее спасибо
  • Помогите!!Как переходит земля в наследство,если дом был приватизирован на наследника,а землю не оформили?. У нас с мужем в Калуж.обл.приватизированный дом,а землю до смерти родителей не оформили.Родители мужа всю жизнь проработали в колхозе и им полагалась земля.Хотелось бы узнать: сколько соток он может переоформить по закону на себя,т.к в сельской администрации без взяток даже пальцем пошевелить не хотят и гоняют с одного кабинета в другой.Если кто знает- помогите, пожалуйста!!!!
    • Ответ юриста:
      ст. 25.2 закона О регистрации - если в каком-либо документе указано, что дом расположен на земельном участке такой-то площади - можно зарег-ть право собственности на основании этого документа. Получите кадастровый паспорт на земельный участок на котором находится дом - и регистрировать
  • Как разрешается такая ситуация? Истец просит признать право собственности на определенное здание, а прав на землю под. ним не имеет?
    • имеет право конечно же! :) а то как же так? :) :) имеет право на землю под зданием и замлю, необходимую для поьзования им! подробнее в ст. 35 Земельного кодекса РФ
  • вопрос в нутри тем кто специлизируетья по земельным опросам. мы взяли землю у государства,под строителство землю они заключили с нами договор аренды на год как можно заключить с ними ноговор на долгое время? а то мы землю разработаем а нас выгонят!
    • Ответ юриста:
      Вот если Вы за год на этой земле ничего не сделаете, якобы готовиться-собираться-раскачиваться будете - с Вами точно договор не продлят! За использованием арендованной земли сейчас муниципалитеты ой как смотрят тщательно.. . Максимальный срок для ИЖС - 10 лет (найдите в Градостроительном Кодексе, точно не помню статью) . Прочтите Земельный кодекс, статьи об аренде для строительства (ст. ст. 30-35 примерно).
  • Заключен договор дарения земельного участка внарушение ст. 35 ЗК (строения на земле остались в собственности дарителя). Заключен договор дарения земельного участка. Собственник подтвердил, что здания, строения, сооружения отсутствуют. Немного слукавил, т. к. на земельном участке стоит сарай, являющийся зарегистрированным имуществом дарителя. Вопрос: можно ли расторгнуть договор дарения по основаниям несоответствия ст. 35 ЗК РФ. Как вариант оформить сервитут к сараю.. . Но расторжение предпочтительней..
    • Ответ юриста:
      Если бы сарай был зарегистрирован на прежнего хозяина - а закон в настоящее время допускает зарегистрировать по идекларации не только садовый дом, но и баню, хозблок, теплицу, погреб, либо иное сооружение - то Вашу сделку бы не зарегистрировали в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии. Сделали бы приостановку в регистрации и порекомендовали бы внести в ДКП изменения о сарае+представить документы на сарай. Вывод - сарай зарегистрирован не был. Что странно: регулярно составляя и сдавая на регистрацию по разным районам Ленинградской области самые разные договоры купли-продажи земельных участков с домиками и без, с сараями или просто без построек для клиентов и от их имени, могу сказать с уверенностью, что для регистрации договора купли-продажи без построек требуется предъявление справки БТИ, подтверждающей отсутствие этих самых построек. Вывод: вторая нестыковка. И последнее. Даже если как-то "обошли" БТИ - сделали справку без осмотра, например (дав денег недобросовестному работнику) , поскольку сведений о регистрации сарая в ЕГРП нет, соответственно этот сарай "следует" за судьбой земельного участка. Что мешает новому хозяину обратиться в Росреестр по месту нахождения имущества с декларацией и зарегистрировать право на сарай на себя? Можно и не регистрировать. Претензии прежнего хозяина могут быть удовлетворены путем разбора этого сарая и вывоза им использованных для строительства стройматериалов (если он на них претендует) , либо если он затеял какую-то аферу - послать просто подальше. А вообще, очень это на задачку похоже.. . Если задача - законодательное обоснование ищите сами.
  • Александр Берестнев
    Вдоль моего участка протянули ЛЭП 10кв! Как быть ?
    • Радоваться.. . в жизни возникли новые проблемы!!! Привяжи к камню провод, и кинь так чтобы он замкнул цепь. Вот весело будет! Воруй!!! Если там нет никаких строений, то сложно что-нибудь сделать. а вы имеете право строить на этом участке...
  • Тимур Сатанищев
    Можно-ли установить небольшой металлический гараж для велосипеда на придомовом участке у пятиэтажного дома?
    • Вряд ли, это общественный участок Незаконно можно и поставить. Вряд ли он кому то помешает. По закону нет - т. к. размещение объектов на придомовой территории - только по решению собрания собственников всех помещений. Только нелегально. Ну...
  • Виталий Кайданов
    Имеем ли мы право построит в участке пристройку к магазину
    • ПРиватезированна земля? постройка? вы хозяин этого всего? если да то можете! Нет, так как любое изменение фасада регламентируется и согласовывается. да строй ты чё хочешь на своём участке... тока согласовывать не забывай) Если вы построите...
  • Егор Шулепников
    вспомогательные пристройки, такие как гараж и котельная, нужно ли их согласовывать с архитектором?
    • Проект котельной надо согласовывать с газоснабжающей организацией, это обязательно и это серъезно. Если пристройки планируют возводить капитальные (на фундаменте, в кирпичном исполнении) согласование необходимо. а не написано с каким органом...
  • Олег Ягодкин
    Нежилое здание в собственности. Купил нежилое помещение пл. 450 кв. м. Земля находится в аренде у бывшего владельца (он тоже арендует землю у гос. ) Могу ли я оформить аренду на себя???
    • Если он уступит. Хотя вряд ли. Мороки много да и для бывшего владельца кормушка не плохая.
Добавьте комментарий или задайте вопрос: