1. Правилами комментируемой статьи законодатель определил основы правового института разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которые включают в себя: - два назначения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (удостоверение полного объема работ и соответствие результата работ пяти видам документов (двум видам для обычных объектов - разрешению на строительство и градостроительному плану земельного участка, трем видам проектов для линейного объекта - проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации)); - определение первичных действий для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (обращение в орган, выдавший разрешение на строительство); - установление расширенного перечня девяти видов документов, которые необходимы для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; - обозначение особых требований к документам, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части обеспечения требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, с учетом его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов и класса энергетической эффективности многоквартирного дома; - порядок использования единой системы межведомственного электронного взаимодействия органом государственного строительного надзора для получения необходимых документов при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. ч. 3.2 и 3.3 настоящей статьи введены нормами Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ); - полномочия Правительства РФ дополнительно устанавливать иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет; - запрет на требование других документов, кроме обозначенных в настоящей статье, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; - установление общих правил процедуры принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; - определение исчерпывающего перечня четырех оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также запрета на такой отказ при несвоевременном получении необходимых документов; - установление предварительного условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию о формировании застройщиком информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ч. 18 ст. 51 комментируемого Кодекса; - право застройщика на оспаривание отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; - запрет на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта), если застройщиком не передана безвозмездно определенным органам копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности; - обозначение юридического статуса разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части государственной регистрации построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства; - обязательные требования к составу документов, прилагаемых к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, для осуществления его государственного кадастрового учета; - определение формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Как установлено законодателем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию составляется в целях удостоверения выполнения полного объема работ согласно разрешению на строительство (см. ст. 51 Кодекса), а также соответствия результата выполненных работ разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка (см. ст. ст. 44 и 51 Кодекса), проектам планировки территории, межевания территории и проектной документации (см. ст. ст. 42, 43 и 48 Кодекса). Таким образом, законодателем закрепляется стабильность и преемственность этапов процессов проектирования, строительства (реконструкции) и эксплуатации объектов капитального строительства. Следует отметить, что в процессе банкротства застройщика необходимость наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, обозначена в ч. 3 ст. 201.11 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" первым условием передачи участникам строительства жилых помещений с целью реализации требований о передаче на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не был введен в эксплуатацию.2. Нормы ч. 2 комментируемой статьи определяют первичные действия застройщика для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (обращение в определенный компетентный орган с соответствующим заявлением). Отметим, что согласно ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.3. В правилах ч. 3 рассматриваемой статьи законодатель установил расширенный перечень девяти видов документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следует отметить, что: - при представлении в соответствии с п. 9 настоящей части заключения органа государственного строительного надзора, заключения государственного экологического контроля (согласно нормам ч. 5 настоящей статьи) осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится; - представление документов, обозначенных в п. п. 6 и 9 комментируемой части, осуществляется с учетом норм ч. 3.1 настоящей статьи об исполнении требований повышения энергетической эффективности и энергосбережения; - включить иные документы (дополнить) в комментируемый перечень в порядке ч. 4 настоящей статьи может орган государственной власти по уровню не ниже Правительства РФ; - в соответствии с нормами ст. 6 ФЗ от 27 июля 2010 г. N 226-ФЗ с 1 января 2012 г. ч. 3 ст. 55 будет дополнена п. 10, положениями которого будет регламентировано, что для принятия о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством РФ об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; при этом ст. 5 ФЗ от 27 июля 2010 г. N 226-ФЗ с 1 апреля 2012 г. вводится административная ответственность в порядке ст. 9.19 КоАП РФ за эксплуатацию опасного объекта, за исключением ввода в эксплуатацию опасного объекта, в случае отсутствия договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте (влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 15 - 20 тыс. руб., на юридических лиц - 300 - 500 тыс. руб.). Часть 3.1 комментируемой статьи включает обозначение особых требований к документам, прилагаемым к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части обеспечения требований энергетической эффективности объекта капитального строительства с учетом его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов и класса энергетической эффективности многоквартирного дома (о применяемых в сфере градостроительной деятельности технических регламентах, а также учете требований повышения энергетической эффективности и энергосбережения см. комментарии к п. 7 ст. 2 Кодекса). Таким образом, законодатель обязал застройщика включать в документы, указанные в п. п. 6 и 9 ч. 3 настоящей статьи, сведения четырех видов: - информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства; - фактические значения таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний; - иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов; - информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома (при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте такого объекта). Класс энергетической эффективности - это характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность (см. ст. 2 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ). В Постановлении Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. N 1222 "О видах и характеристике товаров, информация о классе энергетической эффективности которых должна содержаться в технической документации, прилагаемой к этим товарам, в их маркировке, на их этикетках, и принципах правил определения производителями, импортерами класса энергетической эффективности товара" обозначены общие принципы правил определения класса энергетической эффективности товара. В развитие указанного Постановления Правительства РФ Приказом Министерства промышленности и торговли РФ от 29 апреля 2010 г. N 357 утверждены Правила определения производителями и импортерами класса энергетической эффективности товара и иной информации о его энергетической эффективности (далее - Правила), которые предусматривают порядок определения класса энергетической эффективности для приборов бытовой техники, работающих на электрической энергии, и лифтов, предназначенных для перевозки людей. Определение требований энергетической эффективности зданий, строений сооружений относится к полномочиям Минэкономразвития России. Требования по энергетической эффективности для товаров, используемых при создания инженерно-технических систем ресурсоснабжения зданий, строений, сооружений, установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 июня 2010 г. N 229 "О требованиях энергетической эффективности в отношении товаров, используемых для создания элементов конструкций зданий, строений, сооружений, в том числе инженерных систем ресурсоснабжения, влияющих на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений". Определение класса энергетической эффективности обязательно в отношении следующих видов многоквартирных домов: - вновь построенного; - реконструированного; - прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию. При этом следует акцентировать внимание на исключениях из общих правил - требования энергетической эффективности обязательно применяются в отношении зданий, строений, сооружений, за исключением категорий зданий, строений, сооружений, регламентированных ч. 5 ст. 11 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ (расширенный перечень из семи типов объектов). Перечень зданий, строений, сооружений, в отношении которых вплоть до осуществления их реконструкции или капитального ремонта не применяются требования энергетической эффективности, обозначен в положениях ст. 48 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ. Согласно Постановлению Правительства РФ от 25 января 2011 г. N 18 "Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов" установлены Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, которые обязательны для исполнения при проектировании, экспертизе, строительстве, вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт отапливаемых зданий, строений, сооружений, оборудованных теплопотребляющими установками, электроприемниками, водоразборными устройствами и (или) устройствами для использования природного газа. Приказом Министерства регионального развития РФ от 8 апреля 2011 г. N 161 утверждены Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов, а также Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома. В соответствии с этими Правилами класс энергетической эффективности определяется после сопоставления полученной величины отклонения с таблицей класса энергетической эффективности многоквартирных домов, с учетом заключения государственной экспертизы проектной до-кументации, и обусловлен результатами: - оценки архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений, реализованных в здании (устанавливается на основании проектной документации, а также посредством натурного обследования); - установления показателей, характеризующих годовые удельные величины расхода энергетических ресурсов, в том числе с использованием инструментальных или расчетных методов; - величины отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода энергетических ресурсов от нормируемого уровня, устанавливаемого требованиями энергетической эффективности зданий, строений, сооружений. При исполнении требований энергосбережения следует обратить внимание на действующий в порядке п. 3 ст. 37 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ административно-правовой механизм обеспечения их действия. Так, положениями ч. 3 ст. 9.16 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение правил энергосбережения, состоящее в несоблюдении при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений требований, энергетической эффективности, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (влечет наложение административного штрафа 20 - 600 тыс. руб.). Отметим, что документы, обозначенные в ч. ч. 3, 3.1 и 3.2 настоящей статьи, являются сведениями базовых государственных информационных ресурсов, использующихся при предоставлении государственных или муниципальных услуг (исполнении государственных или муниципальных функций) в составе единой системы межведомственного электронного взаимодействия, поэтому представление их заявителем в орган государственного строительного надзора согласно правилам ч. ч. 3.1 и 6.1 комментируемой статьи после 1 июля 2012 г. не обязательно, так как последний может согласно ч. 3.2 настоящей статьи в электронном виде получить необходимые документы у органа, выдавшего разрешение на строительство (подробнее об электронном взаимодействии органов власти и самоуправления см. ст. 74 Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, распоряжение Правительства от 15 апреля 2011 г. N 654-р, Постановление Правительства РФ от 8 сентября 2010 г. N 697).4. Нормы ч. 4 и ч. 4.1 рассматриваемой статьи определяют статус расширенного перечня документов, необходимых для решения вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дополнить который может орган государственной власти по уровню не ниже Правительства РФ, т.е. требование иных документов при получении разрешения на эксплуатацию неправомерно и подлежит отмене.5. В соответствии с положениями ч. 5 рассматриваемой статьи обозначены общие правила процедуры принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которым: 1) уполномоченный орган (организация), выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить: - проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 настоящей статьи; - осмотр объекта капитального строительства; - выдачу заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или направление заявителю отказа в выдаче такого разрешения с указанием его причин; 2) при осмотре построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта: - требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекта планировки территории и проекта межевания территории; - требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства; 3) осмотр объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор. Следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 48 ФЗ "Об энергосбережении" положения комментируемой части не распространяются на проектную документацию объектов капитального строительства, утвержденную застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную экспертизу до дня вступления в силу ФЗ "Об энергосбережении", и на отношения, связанные со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства в соответствии с указанной проектной документацией.6. Положениями ч. 6 комментируемой статьи законодатель обозначил определение общего перечня четырех оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который дополняется условием обязательного представления застройщиком сведений для пополнения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (см. ч. ч. 7 и 9 настоящей статьи). Отметим, что правилами ст. 27 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ введен п. 4 в содержание ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, которым установлен упрощенный порядок подготовки документации и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, действующий до 31 декабря 2011 г. и включающий в себя неприменение п. 2 комментируемой части (об основании для отказа в выдаче разрешения на ввод линейного объекта в эксплуатацию из-за несоответствия проектам планировки и межевания территории).7. Нормы ч. 7 комментируемой статьи определяют установление предварительного условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое заключается в обязательном представлении застройщиком установленных сведений для формирования информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ч. 18 ст. 51 и ст. 57 комментируемого Кодекса.8. В правилах ч. 8 комментируемой статьи законодатель установил право застройщика оспаривать отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.9. Комментируемая часть включает запрет на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта), если застройщиком не передана безвозмездно определенным органам копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ст. 57 комментируемого Кодекса.10. В правилах ч. 10 настоящей статьи обозначен юридический статус разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части государственной регистрации построенного объекта капитального строительства и внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Таким образом, наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является условием государственного учета построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, т.е. условием вовлечения такого объекта в сферу товарного оборота совершения сделок. При этом комментируемое положение реализует общие правила регистрации вещных прав на недвижимость (см. ст. 131 ГК РФ) и положения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".11. Положениями ч. 11 комментируемой статьи законодатель обозначил обязательные требования к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в части наличия сведений об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. При этом состав таких сведений должен соответствовать требованиям, установленным в соответствии с требованиями ст. ст. 7 - 12 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана, а именно: - сведения шести видов об уникальных характеристиках объекта недвижимости (вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства), кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости и др.); - дополнительные сведения двадцати четырех видов об объекте недвижимости (кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости; кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната; адрес объекта недвижимости и др.); - сведения шести категорий о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов (описание местоположения границ между субъектами РФ, реквизиты правовых актов о согласовании и об утверждении изменения границ между субъектами РФ и др.); - сведения пяти видов о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий (индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и т.п.) таких зон, описание местоположения границ таких зон и др.); - сведения четырех категорий о кадастровом делении территории РФ (номера единиц кадастрового деления, наименования кадастровых округов, кадастровых районов и др.); - сведения семи категорий о картографической и геодезической основах кадастра (масштаб картографической основы кадастра, система координат картографической основы кадастра и др.).12. Нормы ч. 12 настоящей статьи определяют форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которая устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Согласно Постановлению Правительства РФ от 26 января 2005 г. N 40 форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливает Министерство регионального развития РФ. Следует отметить, что действующая форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Говоря об особенностях комментируемого правового института, следует сослаться на соответствующие судебные решения. Так, в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 ноября 2010 г. N 4451/10 выдаваемое на основании ст. 55 комментируемого Кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. При выполнении после получения разрешения на ввод в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют. Таким образом, строящийся объект недвижимости не отвечает признакам основного средства при невозможности его использования на момент получения разреше-ния на ввод в эксплуатацию и продолжении выполнения после получения этого разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию. Как и в комментарии к ст. 51, следует отметить позицию суда относительно права собственности на новый объект капитального строительства и соблюдения комментируемой процедуры. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ N 15025/10 от 18 мая 2011 г. по делу N А28-10550/2009-313/22 обозначено, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса строящегося жилого дома, поскольку общество предпринимало меры для получения разрешения на строительство. Об этом свидетельствует не только длительная переписка между истцом и ответчиком, представленная суду, но и имеющаяся проектно-сметная документация на данный объект. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. N 11143/10 по делу N А03-18070/2009: - по составу ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию) не привлекают к ответственности только в случаях, когда для осуществления строительства объекта не требуется выдача разрешения на строительство; - при решении вопроса привлечения к ответственности по данному составу суды выясняют, кто является субъектом административного правонарушения и необходимо ли для строительства АЗС проведение государственной экспертизы проектной документации в соответствии со ст. 49 комментируемого Кодекса. Как правило, субъектом правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ признается застройщик, поскольку именно он обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, иные лица (например подрядчик) не могут быть привлечены к административной ответственности по указанному составу (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 ноября 2010 г. N КГ-А40/14344-10-П). АЗС представляет собой единый технологический комплекс зданий и сооружений капитального строительства. Для строительства (реконструкции) АЗС необходимо получение разрешения на строительство, поскольку оно не подпадает под перечень исключений, предусмотренных п. 17 ст. 51 Кодекса. Общество, получив разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства (разрешение на строительство), было обязано получить разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку данное разрешение получено не было, привлечение общества к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ правомерно. Исходя из приведенных правовых позиций, можно заключить, что застройщик обязан получить разрешение на ввод АЗС в эксплуатацию независимо от наличия или отсутствия обязанности проведения государственной экспертизы проектной документации, т.е. эксплуатация автозаправочной станции без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является административным правонарушением вне зависимости от того, обязательно ли проведение государственной экспертизы проектной документации этой станции.