Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
[Закон Об ипотеке] [Глава 6] [Статья 42]В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Консультации юриста по ст. 42 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости)
-
Ксения Пугачева
Помогите!Срочно!Что делать?. У меня есть комната в коммуналке. Она простаивает, коммунальные услуги мы оплачиваем. Соседи (2 семьи) котегорически против сдачи комнаты. Комната приватизированнная. Доходило дело до скандалов. Возможности взять ссуду, чтобы продать комнату и купить квартиру нет. Может продать и деньги вложить в банк? Посоветуйте, очень для меня важно- Ответ юриста:
Имеете право сдавать свое имущество в коммерческий найм. А на соседей обратитесь в суд, так как они противоправно чинят Вам препятствия в распоряжении Вашим же имуществом.
Прежде всего, нужно отметить – комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст. 15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире» . Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире) . Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т. е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст. 42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату» .
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст. 135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность) , следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное» . Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке» .
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
Если же в процессе проживания наниматель будет ущемлять права соседей по квартире, то соседи вправе выдвинуть требования об устранении данных нарушений, вплоть до прекращения договора найма с данным нанимателем. Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.
- Ответ юриста:
-
Иван Тахтамыш
покупаю квартиру,дети были среди собственников,. разрешение опеки есть (детям дарятся части в другой квартире)очень переживаю, разговаривала с страховщиком (ипотека), они страхуют титул квартиры на 3 года, а дальше-как хочешькак себя обезопасить и не потерять квартиру?Спасибо- Ответ юриста:
Страхование титула при ипотеке – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса.
Все кредиторы при выдаче ипотечного кредита требуют в обязательном порядке страхования жизни и здоровья заемщика, а также страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения, но не все из них настаивают на страховании потери имущества в результате утраты (прекращения) права собственности, т. е. страховании титула. Некоторые банки отказались от требования по страхованию титула при выдаче ипотечных кредитов.
Относительно сроков действия договоров страхования кредиторы требуют, чтобы они были не менее всего срока, на который вдается ипотечный кредит. Однако в части титульного страхования требования различаются. Существует практика, когда банк требует страхования титула только в течение первых 3 лет после предоставления ипотечного кредита.
Это связано с рисками утраты титула.
Действующее законодательство предусматривает следующие виды судебных исков, при которых наиболее вероятны утрата или ограничение титула.
1. Виндикационный иск
Виндикационный иск является иском собственника недвижимого имущества об истребовании его из чужого незаконного пользования. Виндикационный иск удовлетворяется, если ответчик является недобросовестным приобретателем или приобрел оспариваемое имущество безвозмездно. Если ответчик является добросовестным приобретателем и возмездно приобрел оспариваемое имущество, то собственник вправе истребовать его только в случае, когда имущество было приобретено у лица, не имеющего права отчуждать данное имущество, и данное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения» .
2. Иск о признании сделки недействительной
Сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть также признана недействительной по ряду причин, указанных в Гражданском кодексе РФ: мошенничество, нарушения прав несовершеннолетних или наследников и др.
В случае признания сделки недействительной она не влечет за собой никаких юридических последствий, и суд обычно применяет двойную реституцию, т. е. возврат обеими сторонами полученного по сделке.
Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной составляет 3 года с момента заключения сделки.
Как уже упоминалось, некоторые кредиторы требуют страхования титула на первые 3 года. Данное решение объясняется тем, что срок исковой давности (срок, в течение которого истец имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов) по искам, в результате которых титул на имущество может быть потерян, составляет 3 года.
Однако при определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления. Так, по искам, от подачи которых заемщик обычно страхуется, предусмотрены следующие сроки исковой давности:
-виндикационный иск - 3 года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права;
-иск о признании сделки недействительной - 3 года с момента заключения данной сделки.
Исходя из вышеуказанных сроков, 3-годичный срок страхования от потери титула оправдан только в том случае, если первичный кредитор уверен, что к титулу могут быть предъявлены лишь иски по признанию сделки недействительной.
Таким образом, учитывая, что иск к Вам может быть предъявлен о недействительности сделки по причине нарушения прав несовершеннолетних, 3-годичный срок страхования является достаточным и дальнейшее страхование риска утраты титула не имеет смысла и влечет за собой необоснованные расходы.
- Ответ юриста:
-
Дмитрий Павлик
правомерны ли действия банка. я сделал ген.доверенность на продажу авто своему знакомому , но деньги он мне не отдал. Договорились устно, что когда он мне отдаст деньги, то сделаем пометку у нотариуса.( в самой доверенности не указано ни сумма, ни то что он отдал мне деньги). Прошло почти 3 месяца и на все требования отдать мне деньги знакомый сказал , что не может отдать мне деньги, т.к их у него нет. Я рассторг доверенность. Потом выесняется , что он заложил ПТС в банк, брал ссуду как юридическое лицо, и не платил в банк больше 2 месяцев. Банк подал на него в суд. Я обратился в банк с требование вернуть мне ПТС, т.к я являюсь собственником АВТО, но банк мне отказывает в выдаче ПТС, ссылаясь на доверенность где написано , что ЗНАКОМЫЙ имел право заложить ПТС. Но опять же доверенность рассторгнута, значит не действительна. А этот осел банку И СУДУ ,говорит что отдавал мне деньги. Денег я от него не получал, подписи нигде не ставил, свидетелей у него нет.Вообщем я требую с банка ПТС, И ОН ОТКАЗЫВАЕТ, ПРАВОМЕРНО ЛИ ЭТО? Я являюсь собственником авто, а продать его не могу т.к нет ПТС.-
Вы сделали БОЛЬШУЮ ошибку сделав на друга ГЕНЕРАЛЬНУЮ доверенность, вы понимаете что означает генеральная доверенность?? ? Ваш "друг" имеет право делать все что угодно с этой машиной и ничего при этом вам он не должен.
-
-
Кирилл Катрич
можно заключить до брака договор, что к кредитам, которые берет муж-отношения не имею?-
лучше написать так: в случае расторжения брака, кредиты, взятые в банке или у частных лиц без письменного согласия жены, погашаются мужем индивидуально, разделению между супругами не подлежат.
-
-
Галина Воробьева
Задача(. Андреева и Дворкин поручили Сечкарь за вознагрождение заложить в ламбарде принадлежащие им вещи: мужчкое и дамское пальто и получить за них ссуду. Оба пальто были заложены Сечкарь а ломбпрде, а затем выкуплены на деньги, данные Андреевой и Дворкиным, однако последним не возвращены. В связи с этим А. и Д. предъявили иск к Сечкарь о взычкании стоимости пальто. Народный суд на основании норм закона о виндикационном иске обязал ответчика возвратить истцам пальто либо возместить их стоимость. Правильно ли решение суда?- Ответ юриста:
Виндикационный иск - это иск собственника об истребовании СВОЕГО имущества из чужого незаконного владения. Виндикационный иск может быть удовлетворён только в случае если вещь сохранилась в натуре. Исходя из условия задачи Сечкарь действовал по поручению Андреевой и Дворкиным за вознаграждение, т. е. между ними был заключен договор поручения (ст. 971-972 ГК РФ) . Поскольку иск к Сечкарь был предъявлен о взыскании СТОИМОСТИ пальто, а не ИСТРЕБОВАНИИ пальто из чужого незаконного владения, то решение суда вынесенное на основании норм закона о виндикационном иске, неправильное. (моё личное мнение).
- Ответ юриста:
-
Олег Фефелов
подсудность спора.... Какова подсудность рассмотрения спора по взысканию задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающий исполнение указанного кредитного договора, если ответчик - физическое лицо, является и должником и залогодателем. При этом сам должник зарегистрирован в городе 1, фактически проживает в городе 2, а предмет ипотеки (недвижимость) находится в городе 3. Истец (Банк) находится в городе 3? Вышеуказанными договорами подсудность разрешения спора сторонами не определена. В суд какого города должен обратиться Банк? Заранее благодарю за ответы. Буду признателен за ссылку на примеры судебной практики, подтверждающей Ваши ответы.- Ответ юриста:
В соответствии с ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.
Требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке не носит виндикационного либо негаторного характера; не преследует оно и цели установления порядка пользования земельным участком. Следовательно, правила об исключительной подсудности, когда споры рассматриваются лишь по месту нахождения имущества или земельного участка, к ним неприменимы. Такого рода споры рассматриваются судом по правилам общей подсудности.
Судебная практика по подсудности, правда арбитражная: дело ФАС ВВО от 14 июня 2007 г. № А28-9416/2006-489/25Т
В случае, изложенном Вами, иск должен подаваться по месту жительства ответчика. Местом жительства, в соответствии с ГК РФ, признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
В силу статьи 1 Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" каждый гражданин России имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства. Статьей 2 указанного Закона определено, что местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница - приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие) , а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) , договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. (Определение Верховного Суда РФ от 04.03.2008 № 5-В07-165)
- Ответ юриста:
-
Василий Кайдалов
Брачный договор и ипотека. Супруги решили перед заключением договора купли- продажи с использованием кредитных средств. и передачей этой недвижимости в залог банку, заключить брачный договор с условием, что при разводе собственником такой недвижимости останется один конкретный супруг, второму же выплачивается компенсация в размере определенной денежной суммы. Нотариус не хочет заверять такой договор и утверждает, что второй супруг по кредитному договору является созаемщиком, а в случае развода все равно будет претендовать на половину, точнее сказать не то что бы нотариус не хочет заверять такой договор, говорит, что смысла в нем нет и вообще не видит договора. Так ли это на самом деле или искать другого нотариуса? Ведь согласно п. 1 ст . 42 СК "Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса) , установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов". И там же "Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака".- Ответ юриста:
Погашение долгов по кредиту и установление договорного режима собственности супругов-вещи разные и не стоит валить все в одну кучу. Ничто не препятствует супругам заключить такой брачный договор, по которому жилье, приобретаемое в будущем, в том числе и на условиях ипотеки, будет считаться собственностью только того супруга, на которого будет оформлен кредитный договор, а в случае расторжения брака другой супруг получит денежную компенсацию. В этом случае, супруг перед заключением кредитного договора должен будет поставить в известность банк о заключении им брачного договора. Так что поищите другого нотариуса.
- Ответ юриста: