1. Придавая определенное значение регулированию жилищных отношений с участием собственников жилых помещений, законодатель выделяет в отдельную статью нормы о расходах, которые несет собственник и которые далеко не во всем аналогичны расходам нанимателя помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., корреспондируют с положениями ч. 2 ст. 154 Кодекса, а также с положениями других статей раздела VII Кодекса и должны применяться в системном единстве с нормами других разделов и глав Кодекса, в которых конкретизированы обязанности собственника по содержанию принадлежащего ему на праве собственности помещения.2. Расходы собственников помещений в многоквартирных домах складываются из расходов на:содержание и ремонт принадлежащих им помещений; содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,капитальный ремонт многоквартирного дома.Первые два подвида расходов объединяются в Кодексе в один вид, охватываемый словосочетанием "расходы (плата) за содержание и ремонт жилого помещения". Это выражение употреблено в п. 2 ч. 1 ст. 154 и ч. ч. 1 и 4 коммент. ст. Но объем некоторых своих расходов на содержание и ремонт принадлежащего ему помещения собственник определяет сам; например, собственник сам решает вопрос о том, когда и в каком объеме делать текущий (косметический) ремонт помещения. Эта часть расходов по содержанию и ремонту своего помещения - индивидуальные расходы собственника, но часть этих расходов оплачивается собственниками помещений через ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию, например плата за воду, отопление, газ; поэтому в аспекте определения размера платы и порядка внесения платежей в контексте положений коммент. ст. эти платежи относятся к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения.Другое дело - расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанности нести эти расходы лежат на всех собственниках помещений в многоквартирном доме; иначе и не может быть, поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, поэтому бремя содержания общего имущества, т.е., по сути, многоквартирного дома в целом, лежит на них.Таким образом, в контексте ч. ч. 1 и 4 коммент. ст. выражение "расходы (плата) за содержание и ремонт жилого помещения" надо понимать шире буквального текста, поскольку по смыслу положений коммент. ст. речь идет об оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также об оплате той части расходов на содержание принадлежащего каждому собственнику помещения, расчеты за которые осуществляются через ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию.Правило ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества - содержит оговорку "если иное не предусмотрено законом или договором". Применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах, находящимся в собственности отдельных лиц, никаких исключений из этого общего правила нет. Помощь, которая может оказываться собственникам жилых помещений в виде субсидий или компенсаций (см. об этом ниже - комментарий к ст. ст. 159 и 160 Кодекса), не меняет существа обязательства по оплате собственного жилья: все расходы по содержанию жилого помещения несет его собственник.На практике, естественно, бывает, что по договору с собственником платежи за эксплуатационные или коммунальные услуги вместо собственника помещения вносит какое-либо третье лицо: член семьи собственника, временный пользователь, иное лицо, но обязанность по содержанию и ремонту как помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме в любом случае - это обязанность, лежащая на собственнике помещения и только на нем, и она не может перекладываться им на других лиц.3. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - это расходы по эксплуатации и управлению многоквартирным домом; они распределяются между собственниками помещений по пропорциональному принципу: как сказано в ч. 1 коммент. ст., "соразмерно своей доле в праве общей собственности" на общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, весь вопрос в том, как установить эту соразмерность. Пожалуй, единственно справедливый и логичный способ - это установление размера доли в виде пропорции, выражающей соотношение размера площади принадлежащего собственнику помещения к размеру общей суммарной площади всех помещений в данном многоквартирном доме. Допустим, в многоквартирном доме общая площадь всех помещений равняется 10000 кв. м; одному из собственников принадлежит трехкомнатная квартира площадью 100 кв. м; его доля в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет одну сотую (100 : 10000 = 1/100). Следовательно, данный собственник несет расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере одной сотой этих расходов. По такой же формуле определяется количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 48 Кодекса).На практике стоимость эксплуатационных расходов ТСЖ или управляющей компании делится на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме; тем самым определяется величина расходов, приходящаяся на один кв. м; затем этот базовый показатель умножается на размер площади каждой квартиры. Следует оговориться, что размер оплаты за некоторые виды коммунальных услуг (горячую и холодную воду, газ, вывоз мусора) рассчитывается не по метражу площадей, а по числу граждан, проживающих в каждой квартире (см. об этом выше - п. 2 комментария к ст. 157 Кодекса).4. На практике может сложиться ситуация, когда собственники помещений в многоквартирном доме по каким-либо причинам не принимают решение об установлении размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме. В таком случае размер платы устанавливается уполномоченными органами: в Москве и Санкт-Петербурге - исполнительными органами государственной власти, в остальных субъектах РФ - органами местного самоуправления.В ч. 4 коммент. ст. не указана точка отсчета, когда вступает в действие данное правило. Представляется, что затягивать период неопределенности и ожидания, когда же наконец собственники примут решение, нельзя, ибо с каждым днем задолженность собственников по оплате эксплуатационных услуг будет увеличиваться и им будет труднее ее погасить. Было бы целесообразно предусмотреть в Кодексе, что если собственники помещений (точнее сказать, будущие собственники, которые приняли помещения от застройщика), допустим, в течение месяца со дня приема в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома не примут необходимое решение, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещения в данном доме и предлагает принять решение о размере платы за содержание общего имущества дома. Если же решение так и не будет принято, то на этом же общем собрании до сведения собственников помещений доводится размер платы, установленный компетентным органом. По этому размеру должна быть рассчитана плата и за прошлое время, в течение которого платежи не вносились.Если по истечении какого-либо периода времени собственники помещений все-таки примут решение об установлении размера платы, об этом должно быть сообщено соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления, и собственники помещений вправе будут осуществлять платежи по установленным им размерам начиная с того периода, который наступит после принятия ими решения.5. На собственниках помещений в многоквартирном доме лежит обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и по финансированию расходов по капитальному ремонту дома. Капитальный ремонт любого дома, в том числе многоквартирного, необходим. Если капитальный ремонт своевременно не будет проведен, дом может оказаться в аварийном состоянии, разрушиться, и тогда придется его сносить и отстраивать заново, что создаст для собственников помещений более сложные проблемы и неизбежно повлечет за собой увеличение их расходов.Несомненно, что в ч. 2 коммент. ст. имеется в виду период, предшествующий капитальному ремонту; решение общего собрания собственников помещений по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта в будущем, должно быть принято заблаговременно и чем раньше, тем лучше.Правило ч. 2 коммент. ст. ориентирует собственников помещений в многоквартирном доме на то, чтобы при принятии решения по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта, учитывались предложения управляющей компании по всем существенным условиям предстоящего капитального ремонта.Если эксплуатация многоквартирного дома осуществляется ТСЖ или жилищным кооперативом, то правлению ТСЖ или кооператива целесообразно заключить договор со специализированной организацией, которая может подготовить заключение о состоянии дома и сделать рекомендации по всем основным вопросам: о сроке начала капитального ремонта, его объеме и предполагаемой стоимости. На стадии, предшествующей началу строительства, необходимо заказать проект капитального ремонта, без которого нельзя выполнять ремонтно-строительные работы, согласовать его с уполномоченными исполнительными органами государственной власти, получить соответствующие разрешения. Возможно, что в ходе капитального ремонта многоквартирного дома может быть осуществлена его реконструкция в целях более эффективного использования его площадей, например переоборудование чердака под мансарды, подвалов - под помещения административно-хозяйственного назначения, пристройка флигелей и т.д.; подобная реконструкция вполне отвечает интересам собственников помещений, поскольку находящееся в их общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома прирастет, увеличится в цене, появятся дополнительные возможности по его эффективному использованию. На все это требуются деньги.Когда уже будут подготовлены обоснованные предложения по всем основным вопросам капитального ремонта, следует провести общее собрание собственников помещений с тем, чтобы принять решение по этим вопросам и утвердить ориентировочную стоимость (смету) капитального ремонта и порядок сбора необходимых денежных средств для образования фонда капитального ремонта дома.Ориентировочная стоимость капитального ремонта должна быть распределена по годам на период, предшествующий ремонту; годовая сумма сбора включается в годовую смету расходов ТСЖ с определением суммы, приходящейся на один кв. м площади дома. Так высчитывается основной показатель сметы по капитальному ремонту, на базе которого рассчитывается сумма затрат по каждому помещению: размер платежей каждого собственника вычисляется путем умножения этого показателя на метраж принадлежащего ему помещения.Если ориентировочную стоимость капитального ремонта заранее определить трудно, целесообразно использовать механизм образования капитальных вложений для финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов путем амортизации. Этот механизм состоит в том, что за основу расчетов берется строительная стоимость дома, т.е. общая итоговая сумма расходов застройщика по проектированию, строительству, вводу дома в эксплуатацию, по которой данный дом учитывается в системе технической инвентаризации объектов недвижимости. В тех случаях, когда дом принимается на баланс эксплуатационной организацией, его строительная стоимость отражается в активе баланса как балансовая или первоначальная стоимость объекта. Существуют нормативы продолжительности нормальной эксплуатации объектов недвижимости. Срок эксплуатации многоквартирного дома определяется с учетом его технических характеристик и зависит прежде всего от того, из каких строительных материалов построен дом: у кирпичных домов этот срок - длиннее, у крупнопанельных - короче. С учетом нормативного срока нормальной эксплуатации дома определяется годовой размер (норматив) амортизационных отчислений на капитальный ремонт дома. Годовой норматив перерассчитывается на один месяц, получается месячная сумма амортизации, которая и может быть взята за основу для определения размера платежей, подлежащих внесению в фонд капитального ремонта дома.Если общее собрание собственников помещений принимает решение об образовании фонда капитального ремонта дома, то с момента, определенного этим решением, собственники будут обязаны ежемесячно платить плату (амортизационные отчисления), размер которой будет рассчитываться путем умножения базового показателя стоимости затрат, приходящейся на один кв. м площади, на общий метраж принадлежащего собственнику помещения. В жилищных кооперативах амортизационные отчисления, производимые членом кооператива на капитальный ремонт дома, приплюсовываются к его паенакоплению и тем самым увеличивают размер денежного выражения пая каждого члена кооператива; следует иметь в виду, что благодаря механизму амортизации стоимость объекта недвижимости по мере его эксплуатации и износа не уменьшается, а увеличивается.Конечно, рассчитать восстановительную стоимость многоквартирного дома за несколько десятков лет до начала капитального ремонта невозможно, - финансовые условия нестабильны, действует инфляция, меняется курс национальной валюты. Поэтому следует, во-первых, заранее предусмотреть резервный фонд; во-вторых, разместить аккумулируемые постепенно средства этого фонда (или фонда капитального ремонта дома) в надежные авуары: на срочные депозиты в банки, в надежные ценные бумаги. Так, временно свободные денежные средства госкорпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" размещаются на банковских депозитах под достаточно высокие проценты (см. об этом: Мазунин А., Орлов И. Фонд ЖКХ повысил процент. Он разместил средства в банках дороже 12% годовых // Коммерсантъ. 2008. 29 авг.; Смольякова Т. Капремонт с процентами. Фонд ЖКХ удачно разместил свободные средства на депозитах // РГ. 2008. 29 авг.).В соответствии с ч. 6 ст. 21 ФЗ от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (в редакции ФЗ от 13 мая 2008 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в статьи 3 и 21 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства") определение российских кредитных организаций и профессиональных участников рынка ценных бумаг, с которыми Фондом (Государственной корпорацией "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства") могут заключаться договоры в целях размещения временных свободных средств Фонда, осуществляется путем проведения публичных торгов.Поскольку образование фонда капитального ремонта будет происходить постепенно в течение длительного времени, необходимо вести строгий учет выполнения собственниками помещений своих обязательств по оплате расходов на капитальный ремонт дома. Для этого по каждому собственнику помещений должен быть заведен специальный лицевой счет, на котором должны учитываться все взносы собственника помещения в фонд капитального ремонта; в конце каждого календарного года правление ТСЖ или жилищного кооператива должно суммировать поступившие за год взносы и сообщать каждому собственнику размер внесенных им и числящихся на его лицевом счете средств.Представляется, что с учетом значения вопросов капитального ремонта многоквартирных домов собственников помещений необходимо более детально регламентировать в Кодексе порядок финансирования капитального ремонта. Положения Кодекса, которые регулировали бы данные отношения, могли бы быть сформулированы как диспозитивные или рекомендательные нормы; по крайней мере, у ТСЖ, жилищных кооперативов и у самих собственников жилых помещений в многоквартирных домах было бы больше ясности в том, что и как необходимо делать, чтобы заблаговременно обеспечить предстоящий в будущем капитальный ремонт дома.В Санкт-Петербурге принята программа оказания финансовой помощи ТСЖ и жилищным кооперативам при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Принятие такой программы соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799). Адресная программа предоставления субсидий утверждается Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга по согласованию с администрациями районов. Для получения субсидии ТСЖ или жилищные кооперативы, включенные в адресную программу района, согласовывают с Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга сметную документацию капитального ремонта. Условия предоставления субсидии закрепляются в договоре, заключаемом Жилищным комитетом с ТСЖ (кооперативом) - получателем субсидии. Субсидии предоставляются в пределах средств, выделяемых целевым назначением из бюджета Санкт-Петербурга. Субсидии предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе, но если ТСЖ (кооператив) - получатель субсидии - нарушает условия договора, заключенного с Жилищным комитетом, субсидии подлежат возврату (см., например: Порядок предоставления в 2008 году субсидий на ремонт многоквартирных домов жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, расположенных в Невском районе Санкт-Петербурга, утвержденный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 сентября 2008 г. N 1134 // ИПС "Кодекс").6. Правило ч. 3 коммент. ст., установившее, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома возникает у собственника помещения в этом доме в тот же момент, когда у него возникает право собственности на помещение в данном доме, носит императивный характер и не может быть изменено какими-либо иными нормативными или индивидуальными правовыми актами. Возникшая в силу закона обязанность должна быть исполнена, но порядок ее исполнения может быть различен. Как об этом уже говорилось выше, порядок исполнения данной обязанности устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей компании. Исполнение этой обязанности начнется с момента, который определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.7. Период эксплуатации многоквартирного дома, предшествующий началу капитального ремонта дома, с учетом состояния этого дома может быть весьма длительным. В течение этого периода в составе собственников помещений могут происходить изменения, - состав собственников меняется по разным причинам в силу различных правовых оснований: наследования, раздела имущества, договоров купли-продажи, мены, дарения и т.д. При этом обязательство предыдущего собственника по несению расходов на капитальный ремонт дома переходит на нового собственника в полном объеме. Если к моменту перехода права собственности на помещение предшествующий собственник уже произвел частичные взносы в фонд капитального ремонта дома, сумма этих взносов не подлежит возврату предшествующему собственнику; она останется в фонде капитального ремонта и должна быть зачислена на лицевой счет нового собственника.В доме жилищного кооператива член кооператива - предшествующий собственник - при переходе права на жилое помещение к другому лицу утрачивает право на пай, и это право переходит в том же объеме к новому члену кооператива, приобретшему право собственности на данное жилое помещение. При выбытии члена кооператива из состава членов данного кооператива ему выплачивается паенакопление за минусом накопившейся суммы амортизации, которая остается на балансе кооператива и записываются на специальный лицевой счет нового члена кооператива.