1. На практике не так уж редки случаи несвоевременного внесения платы за жилые помещения и коммунальных услуг. С учетом, видимо, этого обстоятельства законодатель постарался самым подробным образом регламентировать в Кодексе порядок и сроки внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Такая детализированность правового регулирования применительно к сфере жилищных отношений имеет, безусловно, большое положительное значение, так как устраняет неопределенность, которая в практике приводила бы к появлению ненужных споров, которых и так достаточно много. В то же время нормы коммент. ст. не исключают установления иного, нежели установленного в коммент. ст., порядка, внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Некоторые из них сформулированы как диспозитивные, содержат соответствующую оговорку "если иное не предусмотрено", но и остальные нормы коммент. ст. допускают определенную конкретизацию исходя из направленности и смысла этих норм. Такая конкретизация дается в Правилах предоставления коммунальных услуг, в разд. VI "Порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги" (п. п. 36 - 79) и некоторых других разделах этих Правил; в приложении N 2 приводятся расчеты и формулы расчета размера платы за коммунальные услуги в зависимости от вида занимаемого жилого помещения: комната в коммунальной квартире, квартира, жилой дом, нежилое помещение.2. Правило о том, что плата за жилые помещения и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, имеет давнюю историю и применялось еще с довоенных времен, когда существовали так называемые жилконторы или ЖАКТы (жилищно-коммунальные акционерные товарищества; многие годы люди называли жактами жилищно-коммунальные организации, как бы ни менялось их официальное называние в тот или иной период времени). Но это правило вполне соответствует и нынешним реалиям, когда все экономические отношения, включая и отношения в жилищной сфере, подчинены законам рынка. Логика деловых коммерческих отношений состоит в том, что оплата должна быть последующей: сначала должны быть выполнены работы, оказаны услуги, а потом только по принятии исполненного должна следовать оплата. Это в полной мере относится и к оплате жилья. Но правило ч. 1 коммент. ст. - диспозитивное, оно допускает установление иного срока, который может быть предусмотрен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.На практике организации, предоставляющие те или иные коммунальные услуги, устанавливают достаточно либеральный режим оплаты. Например, в Санкт-Петербурге платежи за электроэнергию принимаются специализированной организацией - ОАО "Петербургская сбытовая компания" (сокращенно - Петроэлектросбыт), которая предоставляет своим абонентам два возможных варианта оплаты: 1) по факту потребленной электроэнергии с совершением платежа в любой день после оплачиваемого периода, не обязательно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем; платеж может быть внесен и после 10-го числа месяца, но промежуток времени между предыдущим и последующим платежом не должен превышать 40 дней. Если оплата не была произведена до истечения 40 дней, будет иметь место просрочка платежа с начислением пени за период просрочки; 2) помесячно равными суммами, которые Петроэлектросбыт списывает сам с банковского счета абонента по его указанию; сумма месячного платежа определяется самим абонентом как средний месячный показатель за год или иной период, о котором договорились стороны; по истечении договорного периода производится сверка потребленного и оплаченного абонентом объема электроэнергии, выводится сальдо, которое учитывается в расчетах за последующие периоды. Время от времени сотрудники Петербургской сбытовой компании проводят с выходом на место контрольные проверки работы счетчиков и правильности оплаты потребленной энергии. 3. Платежные документы, о которых говорится в ч. 2 коммент. ст., - это документы, в которых фиксируется объем (количество) потребленной услуги и, соответственно, ее стоимость, т.е. подлежащая оплате сумма. Такие документы в деловой практике называют счетами, но применительно к различным видам платежей они могут называться по-разному: извещение на оплату, уведомление и т.д. Например, при оплате за электроэнергию таким счетом является абонентская карточка гражданина-плательщика, в которую он сам записывает показатели электросчетчика. Счета являются основанием для совершения платежа именно на ту сумму, которая указана в счете. Если плательщик не согласен с суммой, указанной в счете, он может обратиться к организации, выставившей счет, с претензией об уточнении расчета, может оспорить действия организации-услугодателя в суде. Для организаций - юридических лиц счета являются документами первичного бухгалтерского учета, которые должны храниться в архиве организации не менее пяти лет.Система оплаты за жилые помещения и коммунальные услуги с использованием счетов является самой простой и надежной. Например, некоторое время назад абоненты ЗАО "ПетерСтар", обслуживающего стационарную телефонную сеть на Васильевском острове в Санкт-Петербурге, должны были вносить ежемесячно абонентскую плату с использованием заполняемой самими абонентами платежной квитанции по установленной форме. Случаев неправильного исчисления суммы абонентской платы и просрочки платежей было очень много; взыскивать незначительные суммы пени через суд ЗАО "ПетерСтар" было не в состоянии; временное отключение телефонов создавало проблемы не только для абонентов, но и для сервисной службы, поэтому в конце концов ЗАО "ПетерСтар" некоторое время назад перешло на систему выставления месячных счетов-извещений, в которых указываются абонентская плата за прошедший месяц и сумма, подлежащая уплате за междугородные и международные переговоры в течение прошедшего месяца. Применение ежемесячных счетов-извещений значительно сократило число случаев неправильных и несвоевременных платежей за пользование стационарными телефонами, установленными в жилых помещениях.Правило ч. 2 коммент. ст. сформулировано как диспозитивная норма, - счета на оплату жилых помещений и коммунальных услуг могут выставляться как до первого числа месяца, следующего за оплачиваемым, так и позже; главное, чтобы в них были указаны оплачиваемый период, сумма платежа, а также дата, не позднее которой должен быть совершен платеж. Правило ч. 2, как и ч. 1, коммент. ст. дополнено указанием на то, что иные сроки оплаты жилья и коммунальных услуг могут быть установлены не только договором об управлении многоквартирным домом, но и решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.4. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги структурируется и отдельные ее части вносятся различным управомоченным лицам. В ч. ч. 3 - 10 коммент. ст. определяются лица, управомоченные на получение платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Ввиду того что эксплуатация многоквартирного жилого дома может быть организована по-разному, столь детальная регламентация порядка оплаты не является излишней; по крайней мере, четкость закона помогает избежать различных толкований и тем самым способствует надлежащему исполнению гражданами своей обязанности по оплате жилья.Относительно платы за пользование жилыми помещениями в государственном или муниципальном жилищных фондах, предоставленными по договору общегражданского найма или социального найма (платы за наем), управомоченным лицом является, естественно, наймодатель, в качестве которого, как указано в ч. 1 ст. 60 Кодекса, выступает либо само публичное образование в лице соответствующего органа, либо управомоченное им лицо. В Санкт-Петербурге исполнение функций наймодателя возложено на районные жилищные агентства, действующие в организационно-правовой форме государственного учреждения, например, ГУ "Жилищное агентство Василеостровского района", заключающие договоры социального найма от имени субъекта РФ - г. Санкт-Петербурга (сокращенно - РЖА). Плата за наем жилого помещения про договорам найма и социального найма вносится на банковские счета этих районных жилищных агентств.5. Вторая составная часть платы за жилье - плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (жилищные услуги) - вносится тем организациям, на которые возложена эксплуатация жилищного фонда. В Санкт-Петербурге - это созданные в каждом районе города специализированные организации, действующие в организационно-правовой форме открытого акционерного общества, называемые ОАО "Жилкомсервис" (номер такой-то); в каждом районе города их может быть несколько. Обслуживающая многоквартирный дом организация через городской расчетный центр ежемесячно выписывает нанимателю счета-квитанции на оплату; эти счета-квитанции являются едиными в том смысле, что в них указана вся плата в целом с разбивкой обычно на три раздела: жилищно-эксплуатационные услуги, жилищно-коммунальные услуги, прочие услуги. Первый раздел счета-квитанции имеет заголовок "Жилищно-эксплуатационные услуги"; сюда включаются расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также платежи за такие услуги, как: уборка лестничных клеток, очистка мусоропроводов, техническое обслуживание и ремонт лифтов, содержание придомовой территории, содержание и ремонт внутридомовой системы газоснабжения, содержание и ремонт кодового замка, содержание и ремонт технологических узлов (ПЗУ и АППЗ).Второй раздел счета-квитанции - оплата жилищно-коммунальных услуг, к которым относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и другие.Третий раздел счета-квитанции - оплата прочих услуг, к которым относятся, в частности, услуги по радиотрансляции, кабельному телевидению и другие.В счете-квитанции указываются стоимость по каждому виду услуг и общая итоговая сумма, подлежащая уплате данным плательщиком. Плательщик вносит эту сумму через банк или иную организацию, принимающую платежи, единым платежом, который поступает в городской расчетный центр, а уже центр направляет соответствующие суммы обслуживающим организациям: плата за жилищно-эксплуатационные услуги направляется ОАО "Жилкомсервис", за жилищно-коммунальные услуги - ГУ "Жилищное агентство", за радио - ФГУП "Радиотрансляционная сеть Санкт-Петербурга", за телетрансляцию - ОАО "Телекомпания Санкт-Петербургское кабельное телевидение". Оплата за потребленную электроэнергию и оплата за услуги телефонной связи производится плательщиками непосредственно организациям, предоставляющим соответствующие услуги, по выставленным ими счетам-извещениям, в единый счет на оплату эксплуатационных и коммунальных услуг плата за эти услуги не включается.Согласно п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг, потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме "вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме...". Это правило предполагает, что оплата коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, должна производиться отдельно по отдельному счету-квитанции.6. Если же эксплуатация многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилищных фондов осуществляется по договору управляющей компанией, то управляющая компания и является управомоченным лицом на получение платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; в этом случае эта плата вносится на банковский счет управляющей компании или индивидуального управляющего соответственно.Одним из существенных условий договора на управление многоквартирным жилым домом государственного или муниципального жилищных фондов, заключаемого между наймодателем, выступающим в этом договоре в качестве заказчика, с одной стороны, и управляющей компанией, с другой стороны, является размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая вносится нанимателями по договорам найма и социального найма. Деятельность управляющей компании является предпринимательской, т.е. осуществляется ею в целях систематического получения прибыли, поэтому в совокупности размер платы, предусматриваемый в договоре на управление домом, может быть выше, чем если бы жилищно-коммунальные услуги оплачивались гражданами непосредственно организациям, оказывающим услуги, иначе у управляющей компании может не оказаться прибыли. Если договор управления домом заключен на таких условиях, то разница между размером платы за жилые помещения по договору управления домом и действующими тарифами (ставками) должна быть компенсирована управляющей компании заказчиком-наймодателем. Компенсация осуществляется в порядке, предусмотренном договором на управление жилым домом, за счет дотаций, выделяемых из бюджета соответствующего публично-правового образования.Смысл этой нормы - второе предложение ч. 4 коммент. ст. - состоит, очевидно, в том, чтобы не перелагать на нанимателей дополнительные расходы, связанные с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и передачей домов государственного и муниципального жилищных фондов в управление негосударственным коммерческим организациям. Однако на практике ситуация с оплатой услуг управляющих компаний складывается не просто. Например, на юго-западе Санкт-Петербурга в Стрельне существует микрорайон "Нойдорф" - место компактного поселения российских немцев; весь микрорайон находится на обслуживании коммерческой организации - Агентство территориального развития "Нойдорф - Стрельна" (АТР), которая, по мнению граждан, проживающих в микрорайоне, необоснованно завышает расценки на свои услуги; по этой причине некоторые наниматели отказываются вносить плату, в связи с чем АТР обратилось в суд о взыскании задолженности по оплате (см.: Бортновская М. Разбор тарифов. Обоснованность коммунальных платежей жители выясняют через суд // РГ. 2008. 12 сент.).Этот пример показывает, что в дальнейшем необходимо создать конкурентные условия на рынке услуг по управлению многоквартирными домами с тем, чтобы конкуренция обеспечивала снижение расходов граждан на оплату жилья.7. Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые собственниками помещений в многоквартирном доме (объединения собственников), вправе устанавливать порядок внесения платежей по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и по оплате коммунальных услуг. В основном все платежи поступают на банковский расчетный счет ТСЖ (или жилищного кооператива), а ТСЖ со своего расчетного счета перечисляет денежные средства обслуживающим организациям в соответствии с условиями заключенных с ними договоров (в ч. 6.3 коммент. ст. эти организации названы ресурсоснабжающими). Исключение составляют платежи за потребленную электроэнергию, которые каждый собственник жилого помещения вносит электросбытовой организации, плата за стационарные телефоны, которая также вносится каждым собственником жилого помещения непосредственно организации, обслуживающей телефонную сеть, а также плата за газ, как это и предусмотрено теперь ч. 6.1 и ч. 6.2 коммент. ст. в новой редакции.Ввиду необходимости осуществлять предусмотренные ст. 154 Кодекса платежи ежемесячно, бухгалтерия ТСЖ производит ежемесячную калькуляцию затрат на эксплуатацию многоквартирного дома. При этом сумма затрат по большинству их целевых видов делится на весь метраж дома; так определяется сумма целевых затрат, приходящаяся на один квадратный метр площади дома; затем это число умножается на количество метров площади в каждой квартире; получается сумма по данному виду расходов. Некоторые виды целевых расходов рассчитываются на одного проживающего; полученная сумма умножается на число граждан, проживающих в данной квартире; так рассчитываются затраты по холодной и горячей воде, газу, вывозу мусора. Суммы затрат по каждому виду расходов складываются и получается общая итоговая сумма, которую собственник данного жилого помещения должен внести ТСЖ за месяц. Счета на оплату выставляются по итогам прошедшего месяца, в счетах указывается дата, не позднее которой должна быть произведена оплата. Собственникам квартир предоставляется возможность внести деньги наличными в кассу ТСЖ по приходному кассовому ордеру либо произвести оплату путем безналичных расчетов с банковского счета плательщика на банковский расчетный счет ТСЖ. Во многих ТСЖ правления рассчитываются с обслуживающими организациями, используя финансовые резервы, аккумулируемые благодаря режиму жесткой экономии; это позволяет смещать сбор ежемесячных платежей с членов ТСЖ на середину или даже на вторую половину месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, что дает возможность членам ТСЖ спокойно укладываться в сроки, указанные в счетах-калькуляциях. При такой системе оплаты собственники помещений возмещают ТСЖ его затраты (расходы) по содержанию и эксплуатации дома. Такая схема представляется вполне приемлемой, обеспечивающей баланс интересов ТСЖ, собственников помещений и обслуживающих организаций.8. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ или жилищного кооператива, такие собственники помещений в целях внесения платы за жилищные и коммунальные услуги заключают договор с ТСЖ; в силу п. 2 ст. 138 Кодекса заключение таких договоров для ТСЖ является обязательным. В договоре с ТСЖ предусматривается, что собственники, не являющиеся членами ТСЖ, оплачивают эксплуатационные и коммунальные услуги абсолютно в том же порядке, что и собственники, являющиеся членами ТСЖ. Поскольку ТСЖ оказывает тем самым услуги по совершению платежей собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, ТСЖ вправе получать с таких собственников плату за свои услуги по ставке административно-управленческих расходов, приходящихся на один квадратный метр площади. В результате финансовые обязанности собственников помещений - нечленов ТСЖ ничем не отличаются от финансовых обязанностей собственников помещений, являющихся членами ТСЖ.9. В ч. ч. 7 и 8 коммент. ст. предусматривается порядок оплаты жилья в тех многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ или жилищный кооператив. Содержание и эксплуатация таких многоквартирных домов могут быть организованы по-разному; по крайней мере, по двум вариантам: 1) с передачей управления домом управляющей компании (ч. 7 коммент. ст.) и 2) без привлечения управляющей компании (ч. 8 коммент. ст.).Если собственники помещений выбрали способ управления многоквартирным домом и договорились передать управление домом управляющей компании, в связи с чем решили не создавать ТСЖ или жилищный кооператив, то все необходимые платежи за эксплуатационные и коммунальные услуги вносятся ими управляющей компании. В данном варианте кроме этих платежей собственники помещений оплачивают услуги и самой управляющей компании в размере и порядке, которые предусмотрены заключенными с ней договорами. Однако, как установлено в ч. 7.1 коммент. ст., по решению общего собрания собственников даже при наличии договора с управляющей компанией плата за все или за некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) может вноситься непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Оплата услуг непосредственно ресурсоснабжающим организациям признается выполнением обязательств перед управляющей компанией, которая остается ответственной перед собственниками и нанимателями жилых помещений за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.Но закон не обязывает собственников помещений в многоквартирном доме непременно привлекать управляющую компанию для содержания и эксплуатации дома. Это их право. Они могут принять решение об управлении домом ими самими самостоятельно, не прибегая к помощи управляющей компании и без учреждения юридического лица. Если собственники помещений принимают такое решение, то каждый собственник будет вынужден заключить все необходимые договоры с организациями, предоставляющими соответствующие услуги и выполняющими соответствующие работы (с ресурсоснабжающими организациями). Платежи должны будут вноситься собственниками помещений каждой такой организации в размере и порядке, которые предусмотрены в договорах. По такой схеме производится оплата эксплуатационных и коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, находящихся в многоквартирных жилых домах.10. Как предусмотрено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилых помещений соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений (п. 32). Для тех же случаев, когда собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственно управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, органы местного самоуправления, органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 36).Если же собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, для определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга) должен проводиться открытый конкурс на право заключения договора на управление данным конкретным многоквартирным домом; в договоре, заключаемом по результатам конкурса, предусматривается цена в соответствии с условиями конкурса; исходя из цены договора управления устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 34).В жизни собственники помещений в многоквартирном доме, не создавшие ТСЖ или жилищный кооператив, так или иначе взаимодействуют между собой, кооперируются и выбирают из своей среды одного из собственников или приглашают специалиста со стороны, который соглашается принять на себя заботу действовать в общих интересах; он становится уполномоченным представителем всех собственников, каждый из которых выдает ему доверенность с соответствующими полномочиями; либо, если такой гражданин действует без доверенности, он не является юридическим представителем, а действует как наемный работник, помогающий собственникам помещений оформлять договоры с обслуживающими организациями, получать и передавать счета на оплату и т.д.11. В частях 8, 9 и 10 коммент. ст. при определении субъекта, уполномоченного на получение платежей, говорится о договорах, заключенных с "лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности"; это общее понятие, охватывающее как юридические лица, так и физических лиц, поскольку различные виды услуг могут предоставляться собственникам помещений в многоквартирных домах не только организациями - юридическими лицами, но и физическими лицами, являющимися по своему правовому статусу индивидуальными предпринимателями.12. Бремя содержания жилых домов, принадлежащих индивидуальным собственникам, лежит на их собственниках, какие бы субъекты ими не являлись: государство, муниципальные образования, юридические или физические лица. От имени государства и муниципальных образований функции собственника жилых домов выполняют уполномоченные органы исполнительной власти. Собственники жилых домов - юридические и физические лица также могут осуществлять свои правомочия собственников не сами непосредственно, а возлагать их на нанимаемых специалистов, которые действуют от имени и в интересах собственников как их представители по доверенности.Отношения между собственниками жилых домов и лицами, осуществляющими деятельность по содержанию и ремонту жилых домов, строятся на договорной основе: в договорах предусматриваются размеры платы, порядок и сроки оплаты предоставляемых услуг и выполняемых работ.13. Положения ч. 10 коммент. ст. в отличие от прокомментированных выше частей данной статьи посвящены оплате расходов по эксплуатации не жилого дома в целом, т.е. не по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а отдельных помещений в многоквартирном доме. Естественно, что бремя расходов по содержанию отдельных помещений в многоквартирном доме несут сами собственники этих помещений. При этом речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях. Следует иметь в виду, что, как вытекает из ч. 3 ст. 31 Кодекса в редакции Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756), проживающие в данном жилом помещении члены семьи собственника несут солидарно с собственником обязанности по содержанию жилого помещения, а следовательно, по оплате расходов по содержанию и ремонту жилого помещения; но эти обязанности лежат только на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членах семьи собственника жилого помещения, а в случаях, прямо предусмотренных законом, - и на других гражданах-пользователях, например на отказополучателе (ч. 2 ст. 33 Кодекса).Содержание помещения - это, например, периодическая уборка помещения, подготовка его к зимнему сезону, обеспечение надлежащей эксплуатации электротехнического и сантехнического оборудования, натирка полов и т.д. Собственник помещения оплачивает некоторые виды услуг непосредственно обслуживающим организациям по прямым договорам с ними; так осуществляется оплата услуг телефонной связи, электроэнергии, услуг по охране помещения и т.д.Расходы по ремонту помещения лежат также на собственнике этого помещения. Хотя сроки и объем ремонта регламентированы в нормативно-технической документации, ее положения носят рекомендательный характер и практически все вопросы ремонта помещения решаются самими собственниками. Небольшой текущий ремонт, называемый в быту косметическим, часто выполняется самим собственником и членами его семьи: оклейка стен новыми обоями, побелка потолков, покраска дверей. Для более серьезных работ, например замена деревянных оконных рам на стеклопакеты, циклевка полов, установление натяжных потолков, замена электропроводки, приглашаются специалисты-подрядчики. Повышенная потребность в ремонтных работах в Москве, Санкт-Петербурге, других крупных городах порождает предложение; широкое распространение получили самодеятельные бригады рабочих, которые берут на себя выполнение любых ремонтных работ, в том числе по комплексному ремонту помещений во вновь построенных многоквартирных домах, которые сдаются в эксплуатацию в так называемом черновом варианте, т.е., по существу, без внутренней отделки помещений: без покрытия бетонного основания пола паркетом или линолеумом, оклейки стен обоями, установки сантехнического оборудования и т.д.Рынок работ (услуг) по ремонту помещений едва ли не весь находится "в тени", т.е. вне правовой сферы. На нем заправляют так называемые "прорабы", которые ищут заказчиков - собственников помещений, договариваются с ними об условиях выполнения работ, а для производства ремонта комплектуют так называемые бригады "шабашников", в которые в последние годы все чаще включают иностранных рабочих. Это наиболее дешевая и совершенно бесправная рабочая сила; приезжие рабочие целиком зависят от прорабов, которые платят им по минимуму, а большую часть денег, полученных от заказчиков, оставляют себе. По существу, прорабы, не легализуясь в качестве индивидуальных предпринимателей, занимаются незаконной предпринимательской деятельностью, с получаемых доходов они не платят налоги, и тем не менее случаи привлечения представителей этого теневого бизнеса к административной или уголовной ответственности крайне редки.Заключая договоры с такими прорабами, собственники помещений принимают на себя повышенные риски: стоимость ремонтных работ оценивается "на глазок" и, как правило, сознательно завышается; никаких твердых расценок на этом рынке не существует. Качество работ может оказаться весьма низким; каких-либо надежных гарантий нет, предъявлять претензии может оказаться некому, да и невозможно, поскольку письменный договор с прорабом не составляется. Оплата за выполненные ремонтные работы производится наличными деньгами в руки прораба, который потом сам расплачивается с рабочими.Вызывает удивление, что государственные органы в течение многих лет не пытаются изменить ситуацию на рынке работ по ремонту жилых помещений. Может быть, этим объясняется то, что в средствах массовой информации встречаются рекомендации гражданам самим искать мастеров по ремонту через своих знакомых. Это, якобы, будет верней, нежели обращаться в специализированную ремонтно-строительную организацию (см., например: Васильева Н. Ремонт с приставкой "евро". Большинство о нем знают, но делать не собираются // Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 14 авг.).14. В системе платежей учитывается отсутствие или временное отсутствие обязанных по оплате лиц. При этом имеет значение структура платы за жилые помещения и коммунальные услуги, предусмотренная ст. 154 Кодекса. Плата за наем (за пользование жилым помещением) должна выплачиваться нанимателем независимо от того, пользуется он или не пользуется предоставленным ему по договору найма или социального найма жилым помещением. Другое дело - плата за услуги. По тем видам услуг, размер платы за которые зависит от объема потребления, производится перерасчет в связи с временным непроживанием нанимателя и /или членов его семьи в данном жилом помещении.Собственник, наниматель помещения в случае отсутствия их и непроживания каких-либо других граждан в жилом помещении в течение более месяца вправе обратиться с заявлением в ТСЖ или соответственно в управляющую компанию или обслуживающую организацию с заявлением о неначислении платы за жилищно-коммунальные услуги за период временного отсутствия. При этом обязанное лицо - плательщик - обязан представить документ, подтверждающий продолжительность его отсутствия и неиспользование жилого помещения в этот период; это может быть справка с места работы, командировочное удостоверение, справка стационарного медицинского учреждения и т.д.Порядок перерасчета платы за жилищно-коммунальные услуги за период временного отсутствия проживающих в жилом помещении граждан должен был устанавливаться Правительством РФ. Однако в ходе дальнейшего осуществления административной реформы произошло перераспределение полномочий в Правительстве РФ: некоторые его функции перешли различным министерствам и ведомствам. В связи с этим Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616) в текст ч. 11 коммент. ст. внесены изменения и теперь в этой норме указано, что порядок перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги за период временного отсутствия граждан должен утверждаться не Правительством РФ, а уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время порядок перерасчета платежей урегулирован Положениями о предоставлении коммунальных услуг (разд. VIII "Порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета" (п. п. 86 - 97)).Обслуживающие организации не вправе перераспределять суммы платежей за услуги, недоплачиваемые отсутствующими обязанными лицами, между остальными плательщиками по данному дому. Такая практика незаконна и должна быть повсеместно прекращена. При наличии в жилых помещениях индивидуальных приборов учета коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, газоснабжение) перерасчет вообще не производится, так как платежи начисляются по фактическим показаниям приборов учета (счетчиков).Как уже указывалось выше (см. п. 7 коммент. к ст. 155 Кодекса), платежи за некоторые виды услуг рассчитываются по количеству граждан, проживающих в данном жилом помещении. Так, плата за газ рассчитывается по числу граждан, состоящих на регистрационном учете по данному жилому помещению; если по данному жилому помещению никто не зарегистрирован, плата за газ начисляется в расчете на одного гражданина. Если же будет установлено, что в данном жилом помещении проживают граждане, не состоящие на регистрационном учете по этому адресу, плата за газ должна быть пересчитана на количество фактически проживающих в данном жилом помещении граждан.Такой же принцип применяется при начислении платежей за холодную и горячую воду (при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета потребления) и вывоз мусора. Для расчета платежей по предоставленным, но еще незаселенным квартирам размер платежей определяется в расчете на одного гражданина.15. Наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищных фондов вправе поселить в занимаемое им жилое помещение посторонних граждан в качестве временных жильцов на срок до шести месяцев; причем в ст. 80 Кодекса, посвященной проживанию временных жильцов, ничего не говорится о том, что при вселении временных жильцов наниматель должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об этом. В ч. 1 ст. 80 Кодекса сказано, что при вселении временных жильцов наниматель обязан лишь предварительно уведомить наймодателя об этом. Конечно, отсутствие возражений наймодателя означает его согласие, поскольку наймодатель вправе вообще запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь данного жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Но согласие, тем более по умолчанию, не заменяет собой дополнительного соглашения, являющегося как правовая категория разновидностью гражданско-правового договора.Поэтому из систематического толкования ч. 1 ст. 80 Кодекса и ч. 12 коммент. ст. вытекает, что все же при вселении временных жильцов наниматель обязан заключить с наймодателем дополнительное соглашение к договору социального найма или общегражданского найма жилого помещения. Причем поскольку договоры социального найма (ч. 1 ст. 63 Кодекса) и общегражданского найма (ст. 674 ГК РФ) жилого помещения заключаются в письменной форме, то и дополнительное соглашение также должно быть облечено в письменную форму. В дополнительном соглашении должны быть предусмотрены условия оплаты предоставляемых услуг в связи с тем, что число проживающих в данном жилом помещении увеличивается. Заключено дополнительное соглашение или не заключено, временный жилец не становится участником жилищного правоотношения с наймодателем. Все обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг остаются на нанимателе, но он обязан оплачивать услуги, плата за которые рассчитывается по числу проживающих в данном жилом помещении граждан, с учетом вселенных им временных жильцов.Скорее всего, в практике такие дополнительные соглашения заключаются редко, но если наниматель производит оплату коммунальных услуг без перерасчета на временных жильцов, он не вправе в свое оправдание ссылаться на отсутствие дополнительного соглашения. Обязанность нанимателя платить за услуги с учетом временных жильцов вытекает из закона (ч. 2 ст. 153, ч. 2 и 4 ст. 154 и ч. 12 коммент. ст. Кодекса) и заключенного договора социального найма (найма) жилого помещения; наймодатель по договорам социального найма и найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов не наделен полномочием освобождать нанимателя от обязанности оплачивать коммунальные услуги в части, падающей на временных жильцов.Определяющее значение для начисления платы имеет длительность проживания временных жильцов. Представляется, что в том случае, когда временный жилец был поселен на срок менее 15 суток, оплата за соответствующие коммунальные услуги должна рассчитываться за половину оплачиваемого месяца. Если временный жилец прожил в жилом помещении нанимателя менее месяца, но более 15 суток, оплата должна рассчитываться за полный месяц.В коммент. ст. ничего не говорится о порядке внесения платы за временных жильцов (пользователей), вселенных собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Это некоторый пробел Кодекса (ч. 7 ст. 31 Кодекса), хотя вопрос вполне ясен: собственник обязан оплачивать услуги, плата за которые рассчитывается по числу проживающих, с учетом вселенных им временных пользователей (жильцов).16. В части 13 коммент. ст. содержится норма, устанавливающая порядок информирования пользователей жилых помещений: соответственно нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов и собственников помещений в многоквартирных домах - об изменении размера платы за жилье. Более логично было бы поместить эту норму в ст. 156 Кодекса, с тем чтобы увязать порядок информирования пользователей об изменении размеров платы за жилье с порядком применения правовых актов, устанавливающих новые размеры тарифов по оплате жилья.Информация о принятом уполномоченным органом исполнительной власти решении об изменении тарифов по оплате жилья должна быть опубликована в средствах массовой информации и доведена до сведения тех органов всех уровней, в ведении которых находятся вопросы использования и эксплуатации жилищных фондов: жилищных департаментов, управлений, отделов и т.п., а эти органы, в свою очередь, должны информировать об этом организации, выполняющие функции наймодателей в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также все управляющие организации: ТСЖ, жилищные кооперативы, управляющие компании.В домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанность по информированию нанимателей лежит на наймодателе по договорам найма; а собственников помещений в многоквартирных домах должны информировать соответственно ТСЖ, жилищные кооперативы, управляющие компании.В части 13 коммент. ст. термин "управляющая организация" употреблен в широком смысловом значении: в контексте коммент. нормы под управляющей организацией имеются в виду различные возможные варианты организации управления и обслуживания многоквартирных домов - ТСЖ, жилищный кооператив, собственно управляющая организация (компания).В договоре с управляющей компанией могут быть предусмотрены ее обязанности по предоставлению пользователям необходимой информации об изменении установленных тарифов, причем по договору срок уведомления может быть иным по сравнению со сроком, предусмотренным в ч. 13 коммент. ст. Однако, даже если в договоре с управляющей компанией обязанность по информированию пользователей об изменении тарифов не предусмотрена, эта обязанность возлагается на управляющую компанию в силу закона - ч. 13 коммент. ст. При нарушении управляющей компанией этой обязанности все возможные отрицательные имущественные последствия возникнут у нее и не могут быть переложены на пользователей.Уведомление об изменении тарифов должно быть облечено в письменную форму с вручением пользователям под расписку. В ч. 13 коммент. ст. сказано, что до сведения пользователей информация должна быть доведена не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых плата за жилье должна вноситься по новым тарифам. Иными словами, период, который должен оплачиваться по новым тарифам, начинается не ранее чем через 30 дней после того, как пользователю вручено уведомление об изменении тарифов, ибо платежные документы на оплату по новым тарифам, то есть счета, могут выставляться управляющей компанией на дату, отстоящую от даты уведомления не менее чем на 30 дней. Например, уведомление получено пользователем 30 сентября 2008 г.; значит, оплата за сентябрь будет произведена по прежним тарифам, а за октябрь - по новым тарифам при условии, что счета на оплату будут датированы и представлены не ранее 31 октября 2008 г.Представляется, что для упрощения порядка, расчетов следовало бы установить, что в тех случаях, когда уведомление об изменении тарифов вручается пользователю в течение (середине) месяца, оплата по новым тарифам в любом случае должна производиться начиная с 1-го числа месяца, который следует за тем, в котором истекли 30 дней со дня получения уведомления пользователем. Но, как уже отмечалось выше, правило ч. 13 коммент. ст. - диспозитивное, поэтому в договоре с управляющей компанией может быть установлен иной срок, по истечении которого оплата за жилье должна производиться по измененным тарифам.17. Предусмотренная ч. 14 коммент. ст. пеня за просрочку внесения платежей является способом обеспечения исполнения обязательства по оплате жилья и одновременно санкцией за ненадлежащее исполнение этого обязательства. Как санкция - это разновидность законной (нормативной) неустойки, которая, поскольку в ч. 14 коммент. ст. не предусмотрено иное, относится к так называемой зачетной неустойке, допускающей взыскание помимо неустойки убытков, но только в части, не покрытой неустойкой, т.е. с зачетом суммы неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Неустойка, начисляемая в процентах от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, называется пеней; этот термин - "пеня" - и использован законодателем в ч. 14 коммент. ст.Размер пени привязан законодателем к ставке рефинансирования Банка России. Ставка рефинансирования устанавливается Банком России в целях воздействия на финансовые рынки, в частности рынок кредитных ресурсов; поэтому время от времени она меняется с учетом состояния финансовых рынков и уровня инфляции. Размер ссудного процента по банковским кредитам во многом определяется ставкой рефинансирования, которая является базовой в сфере банковского кредитования, поскольку многие банки в своих активных операциях используют краткосрочные кредиты Банка России, предоставляемые им по ставке рефинансирования. Предоставляя за счет таких кредитных ресурсов кредиты другим лицам, банки вправе устанавливать банковский ссудный процент в размере, не превышающем специальный норматив, устанавливаемый Банком России (так называемая маржа). Размер платы за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, также привязан к размеру ставки рефинансирования, точнее, равен ему.В некоторых других областях финансовых отношений законодатель также привязывает размер пени за просрочку платежа к ставке рефинансирования. Например, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40), в случае просрочки передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает пеню в размере 1/75 ставки рефинансирования от цены договора (ч. 2 ст. 6); а участник в случае просрочки внесения им очередных платежей уплачивает застройщику пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России (ч. 6 ст. 5).В сопоставлении с приведенными примерами размер пени, предусмотренной в ч. 14 коммент. ст., можно оценить как относительно небольшой. Так, со 2 марта 2011 г. ставка рефинансирования равна 8% годовых; в перерасчете на один день это составляет около 0,0222%; а если брать 1/300 от 11%, то получим 0,0266% в день. Так что даже при весьма длительной просрочке сумма пени не достигнет такого размера, который оказал бы существенное воздействие на финансовое положение самого злостного неплательщика. При таком размере пени угроза ее взыскания не может играть роль реальной альтернативы угрозе выселения нанимателя и членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев с переселением их в другое жилое помещение по нормам предоставления жилой площади в общежитии, т.е. не менее 6 кв. м на человека (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 Кодекса).Поэтому следовало бы увеличить размер пени с тем, чтобы пеня стала более эффективным средством воздействия на нерадивого пользователя; совсем не обязательно устанавливать размер пени в процентном отношении к ставке рефинансирования; представляется, что даже в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки пеня принималась бы пользователями во внимание.Законодатель не предусмотрел пределы начисления пени за просрочку платежа. Она начисляется по день фактического совершения платежа включительно; увеличение предусмотренного в ч. 14 коммент. ст. размера пени не допускается; напротив, снижение суммы пени возможно, если она, как установлено ст. 333 ГК РФ, "явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".По данным печати, на конец августа 2008 г. общая задолженность пользователей по оплате жилья, в основном коммунальных услуг, в Санкт-Петербурге составила 3,5 млрд. руб.; около 7% населения практически вообще не платит за жилье. В 2007 г. жилищными агентствами было подано 176 исков о выселении неплательщиков, из них 8 исков было удовлетворено. В 2008 г. было подано уже 188 исков, судами принято 12 решений о выселении (см.: Вдовина М. Коммунальная расплата. Пенсионер лишился квартиры за долги // Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 27 авг.).18. Иных последствий, кроме как взыскание пени и переселение в другое жилое помещение, за просрочку оплаты или неполную оплату жилья и коммунальных услуг в ЖК РФ не предусмотрено. Однако в практике имеют место случаи, когда организациями-услугодателями приостанавливается оказание услуг из-за непоступления причитающихся им платежей. Происходит это тогда, когда управляющие многоквартирными жилыми домами организации несвоевременно перечисляют поступающие от пользователей деньги организациям, предоставляющим коммунальные услуги. Организации, подающие в жилые дома холодную и горячую воду, тепло, газ, в подавляющем большинстве случаев состоят в договорных отношениях не с гражданами-пользователями, а с эксплуатационными организациями, которые для услугодателей являются абонентами. Законом допускается прекращение или ограничение подачи энергии в случае нарушения организацией-абонентом обязательств по оплате энергии, причем прекращение или ограничение подачи энергии может производиться без согласования с абонентом, но с соответствующим его предупреждением (абз. 2 ч. 2 ст. 546 ГК РФ).Так, например, в конце августа 2008 г. в микрорайонах г. Колпино, расположенных на левом берегу притока Невы Ижоры, была отключена горячая вода, поскольку эксплуатационные организации Колпинского района Санкт-Петербурга задолжали поставщикам тепла и горячей воды - организациям, эксплуатирующим теплоцентраль, - 86 млн. руб. Из-за этого у последних образовались долги перед теплоэлектростанцией (ТЭЦ), а у ТЭЦ - перед поставщиком газа. В ходе изучения ситуации комиссией, созданной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга, выяснилось, что у населения Колпино нет задолженности по коммунальным платежам, деньги от пользователей помещений своевременно поступали на специальный собирательный счет городского вычислительного центра по коммунальным платежам (ВЦКП), а далее деньги распределялись по видам услуг, но на счета самих услугодателей не поступали. ЗАО "Лентеплоснаб" вынуждено было обратиться в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, который взыскал с администрации Колпина в пользу истца 116 млн. руб. задолженности и неустойки (см. об этом: Шевель В. Тепловая реакция. Колпинских должников решили воспитывать отключением горячей воды // РГ. 2008. 21 авг.; Шишкин А. Колпинский разнос. Губернатор определилась с виновными в отключении воды // РГ. 2008. 27 авг.; Пастухова Е. Смольный изменил свое назначение. Там теперь не Институт благородных девиц // Коммерсантъ. 2008. 27 авг.).Ситуация, сложившаяся в г. Колпино, совершенно ненормальная и недопустимая. Граждане-пользователи ни в коем случае не должны страдать от того, что выплачиваемые ими деньги не доходят до конечного звена в цепочке организаций, обеспечивающих нормальную эксплуатацию многоквартирных домов. Представляется, что необходимо установить императивную правовую норму, запрещающую организациям, подающим холодную и горячую воду, тепло, газ, электроэнергию, приостанавливать их подачу на снабжение жилых домов. За нарушение этой нормы должны быть предусмотрены жесткие санкции. Организации-услугодатели вправе взыскивать с организаций, допустивших несвоевременное перечисление средств, все возникшие в связи с этим убытки в полном объеме, применять иные экономические и правовые санкции.