Комментарий к ст 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 8] [Статья 65]
1. Комментируемой статьей устанавливаются самые общие права и обязанности наймодателя. Самые общие потому, что из содержания ч. 1 коммент. ст. прямо вытекает только одно право наймодателя - требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопросам оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги посвящены положения главы VII (ст. ст. 153 - 160) коммент. закона.Однако наймодатель, который в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона, представляя интересы собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обладает и иными прямо не перечисленными в коммент. ст. правами.2. Часть прав наймодателя корреспондирует с отдельными обязанностями нанимателя, а именно наймодатель имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи соблюдения последними обязанностей, согласно ч. 3 ст. 67 коммент. закона: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения и др.
Наймодатель при определенных условиях (в силу положений ч. 1 ст. 70 коммент. закона) имеет право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя, не дать письменного согласия на обмен нанимателями жилыми помещениями (ст. ст. 72, 74 коммент. закона), запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным коммент. законом (ст. 80 коммент. закона).3. Перечень обязанностей наймодателя, регламентированных коммент. ст., значительно более обширен. В частности, в силу норм коммент. закона наймодатель обязан:1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.В данном случае представляется, что речь идет о помещении не только без юридических обременений, но и свободном фактически. В противном случае фактическое же вселение нанимателя будет невозможно;2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к общему, дан в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.Требования к содержанию общего имущества сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680);3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.Нормативы проведения капитального ремонта помещений регламентированы Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. N 214 (дополнительный выпуск). Данная обязанность наймодателя прописана и в Типовом договоре социального найма, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126);4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168) закреплены требования, которым должны соответствовать предоставляемые услуги. В частности, разд. II:- предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению - круглосуточно в течение отопительного периода), т.е. бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг;- предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг.4. Наймодатель кроме указанных в ч. 2 коммент. ст. обязанностей несет и иные предусмотренные как жилищным законодательством, так и условиями заключенного договора социального найма обязанности (ч. 3 ст. 65 коммент. закона).Так, например, коммент. законом наймодателю предписана обязанность предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратится к нему с такой просьбой (ст. 81 коммент. закона).Согласно ст. 87 коммент. закона, на наймодателе лежит обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма нанимателю, если ранее им занимаемое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания.5. В силу требований ст. 16 закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, в котором находится приватизируемое жилое помещение, в случае, если такой жилой дом требует капитального ремонта, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.Значительный объем обязанностей наймодателя вытекает и из Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).И наконец, как указано выше со ссылкой на ч. 2 коммент. ст., обязанности наймодателя могут быть определены и заключенным договором социального найма. В частности, обширный перечень обязанностей наймодателя перечислен в п. 5 Типового договора социального найма, утвержденного указанным выше Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
