1. Комментируемая статья регламентирует вопросы ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и ее положения являются логическим продолжением норм ст. 65 коммент. закона, определяющей обязанности наймодателя.2. Частью 1 коммент. ст. вводится правило об ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Причем рамки такой ответственности законом строго очерчены: наймодатель в обоих указанных выше случаях несет ответственность, предусмотренную законодательством (но не договором).При этом положениями ч. 2 коммент. ст. отдельно оговариваются конкретные санкции, применяемые нанимателем по его выбору, за перечисленные там же конкретные нарушения наймодателем своих обязанностей. В качестве примера практической реализации положений ч. 1 коммент. ст., укажем на такое достаточно распространенное нарушение, как предоставление нанимателю коммунальных услуг ненадлежащего качества.В соответствии с ч. 4 ст. 157 коммент. закона при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, для наймодателя наступает санкция, предусмотренная законодательством, - необходимость изменения размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168).В силу положений ст. 7.23 КоАП РФ нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на должностных лиц административного штрафа.3. В случаях, когда незаконное прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии, подача которой, в силу ч. 4 ст. 154 коммент. закона, входит в состав коммунальных услуг, либо отключение потребителей от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, в силу ст. 215.1 УК РФ, наказывается либо штрафом, либо лишением свободы.То есть за приведенное в качестве примера нарушение или ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей по обеспечению нанимателя коммунальными услугами надлежащего качества и в зависимости от характера допущенного нарушения может наступить как гражданско-правовая ответственность самого наймодателя, так и административная и даже уголовная ответственность для его должностных лиц.4. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме наниматель имеет возможность по своему выбору:- потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;- устранить самостоятельно недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме и потребовать от наймодателя возмещения своих расходов на устранение;- потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.Иных способов стимулировать наймодателя к выполнению своих обязанностей надлежащим образом закон не содержит. Поэтому уже в силу положений коммент. ст. такой часто используемый гражданами в подобных случаях "способ", как произвольный (по собственному усмотрению) полный или частичный отказ от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, - незаконен.