1. Часть 1 коммент. ст. устанавливает обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома другое жилое помещение из состава маневренного фонда в случае, когда такого вида работы не могут быть произведены без выселения нанимателя.2. Капитальный ремонт, согласно п. 2.4.2 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве. 2003. N 11), - это перечень мероприятий, направленных на комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.3. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. При реконструкции жилых зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований их частичная разборка;- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);- улучшение архитектурной выразительности здания.Таким образом, переселение нанимателя и членов его семьи на маневренный фонд (при буквальном толковании данного пункта) допустимо только при производстве работ, подпадающих под понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция".Соответствующие обязанности нанимателя при производстве указанных строительных работ регламентированы и Типовым договором социального найма, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126).4. Следует обратить внимание на тот факт, что коммент. ст. не содержит таких оснований для переселения нанимателя в жилое помещение из состава маневренного фонда, как переустройство, перепланировка всего здания или изолированного жилого помещения, упоминание о которых содержится в ст. 8 коммент. закона, а также его переоборудование.Проведение перечисленных видов работ (по смыслу ст. ст. 85 - 87 коммент. закона) не является основанием для предоставления гражданам по договору социального найма другого жилого помещения для постоянного проживания.5. Переоборудование жилых помещений, согласно п. 1.7.1 указанного выше Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.6. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 коммент. закона).7. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 коммент. закона).Очевидно, что строительные работы такого масштаба в большинстве случаев практически невозможно осуществить без отселения проживающих граждан либо на жилую площадь маневренного фонда, либо в другие жилые помещения для постоянного проживания на основании договора социального найма.Видимо, этот вопрос будет решен на уровне субъектов РФ.8. Маневренный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений специализированного жилищного фонда (п. 3 ч. 1 ст. 92 коммент. закона), находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 2 ч. 3 ст. 19 коммент. закона).Жилые помещения маневренного фонда по общему правилу предоставляются гражданам временно (ст. 95 коммент. закона), на непродолжительный срок (например, на период проведения капитального ремонта (реконструкции), в случаях стихийных бедствий, аварий и пр.). Такие помещения, согласно ч. 3 ст. 92 коммент. закона, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV коммент. закона.9. Следует отметить, что коммент. ст. регламентирует отношения только между наймодателем и нанимателем, т.е. гражданином и членами его семьи, занимающими помещение в ремонтируемом (реконструируемом) доме на основании договора социального найма, и не применяется по отношению к собственникам жилых помещений, которые самостоятельно несут бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ) и обязаны за свой счет обеспечить надлежащее содержание и ремонт принадлежащих им на праве собственности помещений и общего имущества многоквартирного дома (ст. 46 коммент. закона).Жилое помещение из состава маневренного фонда предоставляется без расторжения договора социального найма на ремонтируемое помещение, но с обязательством заключить договор найма на жилое помещение в маневренном фонде.Из сказанного следует, что граждане, переселенные на жилую площадь маневренного фонда, должны заключить (кроме уже существующего договора социального найма) договор найма на жилое помещение в маневренном фонде и, следовательно, с учетом положений ч. 11 ст. 155 коммент. закона обязаны вносить плату как за ремонтируемое помещение, так и за временно занимаемую площадь маневренного фонда. Это - новелла коммент. закона.10. Жилое помещение, предоставляемое по договору найма, должно быть пригодным для проживания (ч. 2 ст. 15 коммент. закона и ст. 673 ГК РФ).Порядок признания помещения жилым, требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок признания его непригодным для проживания регламентированы Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).Таким образом, жилое помещение в маневренном фонде, предоставляемое гражданину и членам его семьи по договору найма на время капитального ремонта (реконструкции) жилого дома, должно быть пригодным для проживания (независимо от того, что такое помещение предоставляется временно - на период проведения строительных работ) и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Переселение в помещение маневренного фонда и обратно - после капитального ремонта или реконструкции - осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 коммент. ст.).11. В случае отказа нанимателя от переселения в жилое помещение маневренного фонда наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке.При принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным коммент. законом основаниям с предоставлением другого жилого помещения из состава маневренного фонда судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемым.При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома суду вменяется в обязанность выяснение факта нахождения предоставляемого жилого помещения в том же населенном пункте и пригодность его для проживания переселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. В решении о выселении нанимателя и членов его семьи судом в обязательном порядке указывается срок, на который выселяется наниматель.В соответствии со ст. 22 ГПК РФ, дела о выселении нанимателя и членов его семьи на жилую площадь маневренного фонда рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.12. В соответствии с ч. 2 коммент. ст., взамен предоставления жилого помещения из состава маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма.Речь в данном случае идет о праве (но не обязанности) наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение для постоянного проживания взамен ремонтируемого, которое может быть реализовано при наличии в распоряжении органов государственной власти или органов местного самоуправления свободной жилой площади.При этом для предоставления жилого помещения для постоянного проживания взамен жилья из маневренного жилищного фонда необходимо согласие нанимателя и членов его семьи, включая временно отсутствующих.Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту (реконструкции), в этом случае подлежит расторжению.13. Часть 3 коммент. ст. устанавливает основания, при наличии которых наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение для постоянного проживания до начала капитального ремонта (реконструкции) жилого дома. Так, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение, если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма:а) не может быть сохранено;б) его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;в) увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.14. Согласно Примерному перечню работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8 к Постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве. 2003. N 11), капитальный ремонт может быть связан с модернизацией жилых зданий, включая перепланировку с разукрупнением многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции (освещенности) жилых помещений, полную ликвидацию темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток и т.п. Очевидно, что при таких видах работ сохранить жилое помещение порой невозможно в принципе. Будущий облик здания, а также технические характеристики и параметры жилых помещений, планируемых к ремонту, определяются уже на стадии подготовки и утверждения проекта будущих работ по производству капитального ремонта или реконструкции. Следовательно, уже на стадии утверждения проекта строительных работ наймодатель в соответствии с коммент. нормой должен решить вопрос о предоставлении нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения для постоянного проживания (т.е. до начала ремонтных работ).В ряде случаев при производстве капитального ремонта или реконструкции зданий жилые помещения сохраняются в натуре, но приобретают другой метраж, в частности становятся меньше.В связи с этим законодатель установил, что обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение для постоянного проживания до начала капитального ремонта возникает только в том случае, если жилое помещение уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (см. коммент. к ст. ст. 50, 51 коммент. закона).Таким образом, если проект капитального ремонта или реконструкции жилого здания предусматривает уменьшение площади жилого помещения до размеров, когда на каждого члена семьи нанимателя будет приходиться менее размера учетной нормы площади жилого помещения, установленного органом местного самоуправления, наймодатель, в соответствии с коммент. ст., обязан предоставить семье нанимателя другое жилое помещение для постоянного проживания по договору социального найма до начала капитального ремонта (реконструкции).15. Законодатель не обошел вниманием и случай, когда при производстве капитального ремонта или переоборудовании здания жилое помещение в нем сохраняется в натуре, но приобретает метраж, существенно превышающий норму предоставления площади жилого помещения. Понятие нормы предоставления дано в ст. 50 коммент. закона и, согласно ч. 2 указанной статьи, устанавливается органом местного самоуправления. Вопрос о том, какой метраж считать "существенным" превышением нормы предоставления, остается открытым и, по всей видимости, будет решен в процессе правоприменения нормы.16. Согласно ч. 4 коммент. ст. после проведения капитального ремонта (реконструкции) наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. Очевидно, что в данном случае речь идет о незначительном уменьшении общей площади жилого помещения в отремонтированном доме. Другими словами, метраж помещения не изменился настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.Следует при этом отметить, что наниматель в отремонтированном (реконструированном) доме в жилое помещение меньшего относительно первоначального размера имеет право (но не обязанность) вселяться. Из чего следует, что в случае отказа от вселения в уменьшившееся после ремонта помещение наниматель имеет право потребовать от наймодателя предоставления ему другого жилого помещения, равнозначного по площади ранее занимаемому.