Комментарий к статье 222 гражданского кодекса1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в
ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.2. Согласно Федеральному закону от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности и в аренду определено Земельным кодексом (ст. 15, 31, 32, 37, 40). Названные участки могут приобретаться в собственность лишь в том случае, если они предназначены под застройку в соответствии с градостроительными и землеустроительными документами (
ст. 28 Градостроительного кодекса) . Порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, также определен Земельным кодексом (ст. 28 - 33).4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указом Президента РФ от 16.05.97 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц - собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков) , на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.5. Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием лицом, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в орган местного самоуправления.7. Гражданин или юридическое лицо, отступившие от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 МРОТ (п. 2 ст. 24 названного Закона) .8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает права собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании
ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 (см.