Как мы работаем?
  • 1 Оставьте вопрос или позвоните нам.
  • 2 Мы перезвоним и бесплатно расскажем как решить проблему.
  • 3 При необходимости изучим документы и начнем работу над Вашим делом.
  • 4 Предоставим полное юридическое сопровождение и выиграем дело!

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Укажите ваши контакты, для того чтоб мы могли с вами связаться.

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.
Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.

Комментарий к ст 429 ГК РФ. Предварительный договор

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 429]
1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой). ( Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.В устной форме предварительный договор заключен быть не может.При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным. (
Комментарий к статье 429

Консультации юриста к комментариям ст. 429 ГК РФ

Задать вопрос:

Ваш регион:
Ваше имя:
Телефон:
(можно сотовый)
Ваш вопрос

  • Какие требования к гражданскому договору о намерениях между двумя лицами?
    • Ответ юриста:
      Такой договор, как договор о намерениях, гражданским законодательством не предусмотрен. Оно, конечно, из статей 8 и 421 Гражданского кодекса следует, что лица могут заключить сделку, не предусмотренную законом, но не противоречащую ему, но вопрос в другом - каково будет содержание данного договора и создаст ли он какие-либо права и обязанности? Если такой договор не будет содержать, например, существенных условий сделки, которую стороны желают заключить через некоторое после выражения намерений время, то намерения сторон так и останутся на бумаге. Если данный договор заключается для того, чтобы создать определенные права и обязанности в будущем, то целесообразно назвать его предварительным договором и привести в соответствие со ст. 429 Гражданского кодекса.
  • Помогите решить задачку по коммерческому праву!!!. Тыквин заключил с Потаповым в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры. В договоре было установлено, что основной договор купли-продажи будет подписан сторонами не позднее 31 декабря текущего года, а также содержалась твердая цена квартиры, выраженная в долларах США. В обусловленный срок Тыквин отказался продать квартиру Потапову на согласованных условиях, поскольку цены на рынке недвижимости существенно подскачили и он получил значительно более выгодное предложение. Потапов обратился в суд с требованием о понуждении Тыквина к заключению договора купли-продажи квартиры.Какое решение должно быть вынесено по данному спору?Необходимо дать развернутый ответ, ссылаясь на нормы законодательства.
    • Ответ юриста:
      В соответствии с п. 5. ст. 429 Гражданского кодекса РФ если "сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса, а именно: "если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необосновано уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки". Соответственно требования истца должны быть удовлетворены судом в полном объеме.
  • чем отличается расписка о получении денег за покупку квартиры от предваритель ного договора
    • Ответ юриста:
      Тем, что расписка не является договором купли-продажи недвижимости и не свидетельствует о том, что между сторонами заключен такой договор, так как договор купли-продажи недвижимости (квартиры) должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса) . Расписка в отсутствии договора удостоверяет, что одно лицо передало другому определенную сумму денег (т. е. фактически свидетельствует о заключении договора займа) .По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить основной договор в будущем (т. е. имущество по предварительному договору не передается и деньги не уплачиваются, возникают обязательства сделать это в будущем) . Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора и должен быть заключен в той же форме, что и основной договор (ст. 429 Гражданского кодекса) . При этом, если между сторонами заключен предварительный договор, то отказаться от заключения основного договора нельзя.
  • Как продать и в то же время не продать ?. Живу в одном городе, прописан в другом . Сейчас мне необходимо быстро поставить и снять с учета автомобиль на другого человека, т. е. я как бы продаю машину по договору купли продажи, человек ставит на учет, тут же снимает и как бы продает мне по договору или справке счет. вопрос - как сделать так что бы он 100 % мне ее обратно вернул и не кинул ?
    • Ответ юриста:
      При продаже автомобиля вы можете сразу же заключить предварительный договор о покупке этого же автомобиля (статья 429 Гражданского кодекса РФ) . Текст предварительного договора примерно такой же, как и текст обычного договора купли-продажи, только в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.И если, подписав такой предварительный договор, другая сторона в последующем откажется его выполнить (т. е. откажется продать вам автомобиль обратно) , то вы сможете принудить его сделать это через суд.
  • возможно ли заключение договора дарения недвижимости в будущем? какую дату указывать, если ваш ответ ДА? (+. бабушка хочет оставить квартиру женщине, не являющейся наследницей по закону. живут вместе. если составить договор дарения на данном этапе, то не факт, что бабуля не останется на следующее утро на улице. ваше мнение? (если не принимать во внимание возможность завещания)
    • Ответ юриста:
      Да, возможно. Статья 429 Гражданского кодекса РФ позволяет заключить предварительный договор. В предварительном договоре указывается срок в течении которого, стороны должны заключить реалтный договор. Если этот срок не указан, стороны обязаны заключить реальный договор в течении года со дня заключения предварительного договора.
  • Кирилл Бессмертный
    Подлежит ли предварительный договор, предусматривающий в дальнейшем отчуждение недвижимого имущества, гос. регистрации?
    • Ответ юриста:
      В соответствии со ст. 164 ГУ РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в предусмотренных законодательством случаях. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, не является договором купли-продажи недвижимости исходя из требований статьи 164 ГК. Предварительный договор купли-продажи недвижимости лишь обязывает стороны в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, а не описывает обязательства непосредственно по поводу недвижимого имущества. Соответственно, предварительный договор купли-продажи недвижимости регистрации не подлежит.
  • Евгений Лимаренков
    Подскажите по поводу предварительного договора купли-продажи квартиры!!!!. Я хочу приобрести у застройщика квартиру на стадии строительства!Мне предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры!!!Меня интересует имеет ли такой договор юридическую силу и должен ли застройщик ставить свою печать в нем???
    • Ответ юриста:
      Существует две схемы покупки жилья в новосстрое. Это белая-это когда оформляется договор долевого участия и соинвестирования (идеальный вариант, так как его регистрируют) и так называемая "серая схема" которая основывается на договоре предварительной купли продажи. К сожалению, основная масса застройщиков пользуется серой схемой, и это понятно почему. Нельзя сказать, что серая схема-это обязательно мошенничество. Здесь все зависит от добросовестности застройщика и надлежащего оформления документов. Но есть нюансы и риски о которых вы должны знать, прежде чем принимать решение покупать по такой схеме или нет. 1) Согласно закону Договор предварительной купли-продажи оформляется во исполнение будущего договора купли продажи определенной квартиры, на которая уже имеется, конкретный адрес, право собственности на нее конкретного физ. или юр. лица. В новострое этого нет, как нет еще и самой квартиры в природе-она еще не построена. А если даже и дом стоит-право собственности у застройщика на него пока нет. Он сначала оформляет его на себя, а потом переводит на вас. Таким образом застройщики используют именные векселя. По этому векселю, застройщик как бы занимает у вас деньги и отдать должен долг квартирой или деньгами. Вот это или и может сыграть злую шутку, если квартиры резко подскачут в цене и застройщик окажется недобросовестным. Он может просто вернуть вам деньги. 2) По этому договору вы не сможете предъявить притензии к качеству жилья и срокам его предоставления. 3) Велик риск двойных продаж, так как этот договор не регистрируют. И в силу невнимательности застройщика, вы покупая квартиру на прекрасном 3 этаже, можете оказаться на последнем. Судя по вашей ситуации, вам не то что векселей не хотят предоставлять, а и печати не ставят, я склоняюсь, к тому, что рисковать не стоит. А вообще, в Москве много квартир покупается через этот договор. Главное знать застройщика и внимательно изучить документацию. Но риски в новосстрое всегда были, есть, и будут. Никто, никогда вам не прогарантирует все на 100 процентов, даже самый грамотный юрист. Так что выбор за вами.
  • Константин Вовкович
    в предварительном договоре площадь дома указана 36 кв.м а по док.БТИ он больше+еще сарай.. Замеры производились при мне! Можно ли на этой почве признать договор недействительным! Также указанно предварительный договор купли продажи квартиры-а я покупала дом!-Это тоже зацепка?
    • нельзя признать договор купли-продажи квартиры недействительным, если он еще не заключен, а заключен предварительный договор купли-продажи...
  • Тимур Войтехов
    Рассматривается ли предварительный договор в рамках ГК, ЗоЗПП
    • Ответ юриста:
      Да, верно подмечено, ст. 429 ГК РФ. Только необходимо помнить, что предварительный договор говорит о намерении заключить основной договор, и не предполагает уплаты каких-либо авансовзадатков в счет исполнения обязательства по договору. Любые платежи должны проводиться только после подписания основного договора. Любые суммы, полученные после подписания предварительного договора и до подписания основного - неосновательное обогащения лица, получившего денежную сумму по несуществующей сделке, и по ГК такие суммы подлежат возврату на основании ст. 1102 ГК РФ.
  • Виталий Верховитинов
    Предварительный договор купли-продажи совершен по отозванной доверенности. Он имеет юридическую силу? Возможные послед?
    • Ответ юриста:
      в суде представите документ от нотариуса СВАО, что доверенность отозвана. Сделку признают недействительной. Вообщето предварительный договор это лишь план о том, что когда-то в будущем сторону возможно заключат договор настоящий, преварит. договор не обременяет стороны ничем. Стороны лишь демонстрируют намерение...