Пять способов обойти закон при продаже своей долиСт. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что при продаже доли в квартире преимущественное право покупки имеют собственники других долей. Однако при желании квартиру можно продать и совсем другим людям. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке, с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают, они должны дать письменный отказ. На практике, к сожалению, бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают как это и случилось в Вашей ситуации. Мера на такой случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ. Но иной раз даже разыскать этих соседей, узнать, где они проживают, невозможно.Риэлторы, однако, знают, по меньшей мере, пять способов, как
ст. 250 ГК обойти. Путь первый - показать в договоре завышенную цену. Для нашего рынка пока характерно другое - цены в документах занижать, чтобы избежать налогообложения. Но если собственник владел недвижимым имуществом более трех лет, налог он платить не будет ни при какой сумме. Повышенная сверх меры цена, конечно, отпугнет владельцев других долей. Но у этого метода есть и недостаток - продавец в последний момент может потребовать, чтобы доля покупалась именно за ту сумму, что указана в документах. А если нет - то договор я заключать не буду, и, поскольку сделка срывается вроде как не по моей вине, все внесенные авансы не возвращаются.Путь второй - провести сделку договором дарения. Минусами здесь является то, что одаряемый (если только он не является родственником дарителя) должен будет заплатить 13-процентный подоходный налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит подозрительно, и эти подозрения тем сильнее, что совсем недавно доля продавалась, а теперь вдруг дарится.. .Третий путь куда более изящный - он называется "отщепление". Имея, например, часть в квартире, собственник дарит будущему покупателю некую мизерную часть своей доли - 1/100. Подоходный налог для одаряемого становится совсем небольшим. После этого одаряемый становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь
ст. 250 ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть. Минусы - явно подозрительная сделка по дарению 1/100. Добавим к этому и то, что сделка растягивается во времени, и это всегда чревато тем, что между участниками возникнут разногласия.Четвертый вариант - заем с отступным. Стороны заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора. Скажем сразу, что Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС) пока отказывается регистрировать подобные договоры - видимо, понимая, какая именно сделка тут подразумевается. С другой стороны, можно потребовать зарегистрировать сделку через суд - и сотрудники ФРС вряд ли сумеют выиграть такой процесс. И еще один недостаток - владельцы других долей могут выплатить долг, и в этом случае суд скорее всего признает, что доля должна принадлежать им.И пятый способ - заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником. Тут те же недостатки, что и у предыдущего варианта, да еще и явная фиктивность, если договор ренты заключают еще молодые люди.Так что смотрите сами. Лучше подарить, дать расписку покупателю, что получили деньги.. . Ну а налог как-нибудь пополам.. . Удачи!
