В соответствии с частью 2
статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Соответственно, если этот участок находится в общей долевой собственности жильцов, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению на основании решения общего собрания собственников. Однако, сначала нужно этот участок оформить в общую долевую собственность. Только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, земельный участок становится общей собственностью жильцов дома и к нему применяются все нормы жилищного законодательства, касающиеся общего имущества собственников многоквартирного дома. Однако, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом) . Обременения, существовавшие до введения в силу ЖК до 2005 года, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу ЖК, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Таким образом, несмотря на то, что фактически территория принадлежит на праве собственности жильцам, здесь действует право ограниченного пользования этим земельным участком со стороны других лиц. Так,
статья 274 ГК РФ гласит, что собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) . По смыслу
ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.